הכנסת העשרים

מושב שני

פרוטוקול מס' 55

מישיבת ועדת הפנים והגנת הסביבה

יום ראשון, ה' בחשון התשע"ו (18 באוקטובר 2015), שעה 10:00

פרק ב' (דיור) מתוך הצעת חוק התוכנית הכלכלית (תיקוני חקיקה ליישום המדיניות הכלכלית לשנות התקציב 2015 ו-2016), התשע"ה- 2015 (כ/951), הכנה לקריאה שנייה ושלישית – פרק ב' (דיור), סעיפים 3, 4

חברי הוועדה: דוד אמסלם – היו"ר

עבדאללה אבו מערוף

זוהיר בהלול

יעל גרמן

תמר זנדברג

אורי מקלב

דוד ביטן

חיים ילין

רועי פולקמן

אילן טייכמן - מנהל תחום תכנון, משרד הבינוי והשיכון

רון אלמוג - לשכה משפטית, משרד הפנים

אורית מלמד - לשכה משפטית, משרד הפנים

עמית שטאובר - עו"ד בלשכה המשפטית, משרד האוצר

ערן ניצן - סגן הממונה על אגף התקציבים, משרד האוצר

אלדר דוכן - סגן בכיר ליועץ המשפטי, משרד האוצר

צחי דוד - רכז רמ"י תכנון והגנ"ס, משרד האוצר

אפרת דון-יחיא - מינהל התכנון, משרד האוצר

בני ארביב - מינהל התכנון, משרד האוצר

אורנה נידם - מנהלת אגף קשרי ממשל ותכלול, מינהל התכנון, משרד האוצר

ארז קמיניץ - משנה ליועץ משפטי לממשלה (אזרחי), משרד המשפטים

נועה עמירב פטאל - ייעוץ וחקיקה, משרד המשפטים

אריאל צבי - ייעוץ וחקיקה (אזרחי), משרד המשפטים

עמיר שקד - עו"ד, סגן יועמ"ש רשות מקרקעי ישראל

נועה בן אריה - היועצת המשפטית, מרכז השלטון המקומי

פזית שלמון-ברץ - ס' מנהל אגף הכנסות, עיריית תל אביב-יפו

עוזי סלמן - יועץ משפטי, עיריית תל אביב-יפו

חגי רגב - הממונה על כלכלה אורבנית, עיריית ירושלים

לירן קוסמן - רפרנט כלכלה אורבנית, עיריית ירושלים

אמיר הלר - עו"ד, משנה למנכ"ל, התאחדות בוני הארץ

גיא שטורם - עו"ד, שיפמן ספיר שטורם

מארק שיפמן - עו"ד, שיפמן, ספיר שטורם

אפרים הניג - נשיא אפגד בע"מ, חבר ליזום ובנייה

שי הניג - מנכ"ל אפגד בע"מ, חברה ליזום ובנייה

בני שדה - משקיף, המשמר החברתי

דורון יהודה

-

ארגון הנכים

תומר רוזנר

גלעד קרן

לירון אדלר מינקה

שרון בוסקילה (מתמחה)

לאה קריכלי

אושרה עצידה

אהובה שרון, חבר המתרגמים

פרק ב' (דיור) מתוך הצעת חוק התוכנית הכלכלית (תיקוני חקיקה ליישום המדיניות הכלכלית לשנות התקציב 2015 ו-2016), התשע"ה-2015 (כ/951), הכנה לקריאה שנייה ושלישית – פרק ב' (דיור), סעיפים 3, 4

רבותי, בוקר טוב לכולם ושבוע טוב. אני מתכבד לפתוח את ישיבת ועדת הפנים והגנת הסביבה בנושא הצעת חוק התוכנית הכלכלית (תיקוני חקיקה ליישום המדיניות הכלכלית לשנות התקציב 2015 ו-2016), התשע"ה – הכנה לקריאה שנייה ושלישית.

אנחנו נתחיל עם תומר היועץ המשפטי של הוועדה. לאחר מכן ניתן לערן ולאחר מכן ניכנס למהות. תומר, בבקשה.

בוקר טוב לכולם. על סדר היום נמצאים סעיפים 3 ו-4 להצעת החוק שיושב-ראש הוועדה ציין והכנתם לקריאה שנייה ושלישית.

בעיקרון, ההצעה כוללת בגדול שני נושאים עיקריים: האחד, הנושא של הסכמי פיתוח ברשויות המקומיות ואפשרות לפטור ממכרז ביצוע הסכמי פיתוח כאלה בין הרשויות המקומיות לבין יזמים או קבלנים שעימם יכולה הרשות המקומית להתקשר לצורך ביצוע עבודות פיתוח במקום לגבות היטלי פיתוח.

הנושא השני הוא נושא נפרד והוא הצעה של הממשלה לקבוע היטל חדש שנקרא היטל ציפוף שמאפשר לרשויות המקומיות לגבות היטל על מה שמכונה ציפוף, הוא גם מה שמוכנה היטל.

הנושאים האלה בעינינו הם נושאים נפרדים, ולכן על דעת יושב-ראש הוועדה אנחנו נתחיל בדיון בצורה כזו שהנושאים יידונו בנפרד. נתחיל בדיון בנושא של הצעה לעגן סמכות לפטור ממכרז להסכמי פיתוח, ובשלב מאוחר יותר נדון בנושא היטל הציפוף.

סדר הדיון יהיה כך שיפתחו נציגי משרד האוצר שיציגו את ההצעה, ולאחר מכן יישמעו הדוברים.

כפי ששמתם לב, הייעוץ המשפטי טרם הגיש את התייחסותו והערותיו. כמקובל, בדרך כלל אנחנו מגישים, כפי שאתם יודעים, הערות והצעות מטעם הוועדה. כיוון שדעתנו שראוי במקרה הספציפי הזה לשמוע תחילה את נציגי הגורמים הנוגעים בדבר בצורה יותר מעמיקה, סברנו שההערות וההצעות שלנו – חלקן אנחנו נשמיע בדיון לאחר שהשמענו אותן כבר בפני נציגי הממשלה בדיון מקדים, וחלקן יובאו בפני הוועדה בנפרד בהמשך הדיונים בישיבה הבאה שתהיה בהצעת החוק הזו.

לפיכך, השלב להגשת הסתייגויות מטעם חברי הכנסת טרם הגיע. לכשיגובש נוסח מטעם הוועדה אנחנו נפרסם אותו ונאפשר לחברי הכנסת המעוניינים בכך להגיש את הסתייגויותיהם בצורה מסודרת במועד סביר שייקבע על ידי יושב-ראש הוועדה.

תודה, תומר. ערן, בבקשה.

תודה, היושב-ראש. אני אתאר את המוטיבציות שלנו ואת הכוונות שלנו ואחרי זה נעלה שקף אחד בלבד שרק מראה מה אנחנו מבקשים, התאמה ספציפית בנושא פטור ממכרז, ואחרי זה היטל ציפוף.

היושב-ראש, במסגרת המאמצים של הממשלה לקדם ולהגדיל את היצע הדיור אנחנו פועלים באופן מאוד נמרץ על קרקעות המדינה. אנחנו עושים את זה יום יום בפורומים שונים, בין אם זה קידום תוכניות ובין אם זה הסרת חסמים. אנחנו ממוקדים ופועלים בזה. שר האוצר באופן אישי, אני חייב לומר, מכיר את הטבעות, את החסמים, את הבעיות והן מטופלות על ידינו בסופה של דרך.

אבל אחד הנושאים שהצגנו גם לשר האוצר היה שההתמקדות שלנו בקרקעות המדינה באופן טבעי כמובן, מפספסת נתח ופלח מאוד משמעותי של קרקעות פרטיות. מי שמכיר את הנתונים יודע שבמרכז הארץ כמעט חצי מההיצע, מסיבה היסטורית, בכלל נתון בידיים פרטיות. אמרנו לשר האוצר: תראה, כל השנים הממשלה – הקשר שלה והיכולת שלה לקדם את המימוש של הקרקעות האלה הוא מאוד מוגבל. גם כשסקרנו את המאמצים שנעשו, היושב-ראש, ראינו שהם היו יחסית מצומצמים. כשהצגנו את הנושא לשר האוצר ולקבינט הדיור ריכזנו את המאמצים על הקרקעות הפרטיות. המאמצים הולכים וגדלים. ההשקעה הממשלתית ליחידת דיור על קרקע מדינה הולכת וגדלה ואנחנו לא מקלים ראש בחשיבות של המאמצים הללו. אבל הם נושאים פרי בעיקר בדימונה ובטבריה ובבית שאן ובכרמיאל ונצרת – כל אחד מהמקומות האלה שאנחנו מסירים מהם חסמים. זה חשוב מאוד. זה לא נוגע בכלל בסוגיות דיור, אלא זה נוגע בסוגיות של עידוד הפריפריה. אבל יש הבנה שקידום של יחידת דיור במרכז הארץ מבחינת האפקטיביות שלה על רמת המחירים הבוערת במרכז הארץ, יש לה חשיבות גדולה ביותר ואי-אפשר לזנוח אותה. מהטעם הזה, בין היתר, גיבשנו הסכם אסטרטגי מרחיק לכת עם מערכת הביטחון על פינוי הבסיסים – קרקע מדינה שצריך לחולל עליה דיור. יש הסכם של כמעט 14 מיליארד שקלים. זה ייקח שנים ליישם אותו, אבל העיקר שהמתווה קיים ואנחנו בסוף ניישם אותו.

לצד זאת, כמו שתיארתי, חצי מהקרקעות האלה במרכז לא נתונות בידנו. יש לנו שתי ברירות: האחת, לומר: אוקיי, זה לא שלנו והשוק יידע לעשות את שלו – יותר או פחות. הנתונים דווקא מראים שהוא דווקא הולך ונסוג מהיזמות מכל מיני סיבות.

לגבי בבסיסי צה"ל – אני רוצה להעיר לכם שעשינו דיון לגבי סירקין. יש לי הצעה קטנה בשבילכם, שתשתדלו שמשרדי הממשלה הרלוונטיים יעסקו במה שהם מבינים. הסתבר לי משהו בדיון. משרד הביטחון – עד עכשיו חשבתי שהוא עוסק בביטחון, עכשיו הבנתי שהוא עוסק גם בבינוי. הוא עצמו עוסק בבינוי. אני מציע גם להסכמים האלה – תעשו סדר גם בעניינים, וגם אם זה בסיס צבאי. בסוף יש משרד שיכון ששם יושבים הפקידים שיודעים להוביל שיכון ומשרד הביטחון יודעים להוביל ביטחון. תשתדלו לא לעשות את השקשוקה.

נעביר את המסר. אם כך, יש לנו שתי ברירות: אני אישית ואנשים משותפים שלנו שאומרים: זה לא באמת קשור אלינו. היכולת שלנו להשפיע שם היא יחסית נמוכה והשוק יידע והיזם הפרטי או הבעלים הפרטים יממשו כשהם יממשו. אנחנו בחרנו לשנות את האסטרטגיה הזו בשורה של צעדים. אנחנו ממפים את החסמים שמונעים את המימוש הזה ונוקטים בשורה של צעדים, בין אם זה להרחיב את הסמכויות של הוותמ"ל להשתתף בקרקע פרטית, צירפנו יזמים פרטיים לפורום התוכניות הגדולות. אנחנו מזמנים יזמים שבהם יש המון יזמים על קרקעות פרטיות, בדרך כלל בריבוי בעלים, ויש קשיים וחסמים תכנוניים. אנחנו מזמנים אותם לפורומים הממשלתיים כדי לפתור.

מה שמוצג בפניכם היום הוא עוד צעד ועוד נדבך בניסיון הזה לעודד את הבנייה על הקרקע הפרטית ולא לחכות שהיזמים בסופו של דבר יממשו אותה בדרך שבה הם רואים.

אני מזכיר חקיקה נוספת שבסופו של דבר נהדפה, וזה היה לנסות ולהטיל היטל שבו יזם שמשתהה במימוש הקרקע, בסופו של דבר מוטל עליו ומושת עליו מס ייעודי. הדבר הזה כרגע מושהה גם מסיבות משפטיות ואנחנו מתלבטים בו. אבל זה נדבך נוסף שמונח לפנינו ובו הוא עוסק בכשל שזיהינו ובקושי שזיהינו בקשר בין בעל הקרקע הפרטית לרשות המקומית. אגב, מה שמוכר למרבית היושבים פה, אני מניח, פסק דין דירות יוקרה שעסק בפרקטיקה שהיתה נהוגה שנים רבות ביותר במסגרתה היה מין משא- ומתן בין עירייה לבין יזם על האופן שבו היזם מבצע מטלות פרטיות. אני מניח שזה היה לך מוכר לך היטב.

חלף היטל השבחה.

לא. חלף היטל ההשבחה הוא יחסית דיון פשוט. הוא דיון מאוד טכני שבו אפשר לקבוע את שומת ההשבחה. מעבר לזה, היו מתקיימים דיונים נוספים. היתה העירייה אומרת או בוחרת לומר ליזם: אוקיי, יש לנו חלף היטל. מעבר לזה, אני צריכה שתעשה לי 1, 2, 3, ואני אעזור לך בתוספת זכויות. היה דיון כזה. הוא היה דיון לגיטימי, הוא היה דיון מקובל. בית-המשפט בסופו של דבר הכריע, ויושב פה גם ארז, שחייבים להסדיר את הפרקטיקה האמיתית איך מקיימים את הדיונים הללו. אני לא משפטן גדול, אבל למעשה הוא אמר: עד שלא תכריעו איך עושים את הדברים הללו, יהיה קשה להמשיך לעשות אותם. זה נקרא פסק דין דירות יוקרה.

מה שמונח על סדר היום של הוועדה אלה שני צעדים שאמורים להתמודד עם הצורך שבית-המשפט הכתיב לממשלה ולכנסת להסדיר את הנושא. האחד, וזה מה שתיאר תומר שבזה ייפתח הדיון, עוסק במתן אפשרות לרשות המקומית להתקשר בפטור ממכרז עם היזם. כלומר, אם באזור הבנייה שלך ישנן מטלות ציבוריות שנקבעו וצריך לבצע אותן, במקום שהעירייה תבצע אותן, תתקשר עם יזמים, תהיה אפשרות לבקש, או ביחד עם היזם לקבוע שהוא יבצע את המטלות הללו בפטור ממכרז. העירייה לא תצטרך להוציא את זה למכרז אלא להשתמש בקבלן שממילא גידר, שממילא יש לו עבודה, שממילא יש לו שם כלי עבודה. לדבר זה עשינו הכנה גם עם היועץ המשפטי של הוועדה, אני חייב לומר. זה לא נטול בעיות, למיטב הבנתנו. אבל יש הסכמה כללית שזה בהחלט יקל.

הנושא השני שעליו אנחנו נבקש לקיים את הדיון עוסק במה שקרא היועץ המשפטי לוועדה היטל הציפוף.

לא אני קראתי, המדינה קראה לזה.

מה שהקריא היועץ המשפטי היטל הציפוף.

אני קרא לזה מס ציפוף, אם אדוני רוצה לדעת.

הפרקטיקה הזאת אומרת כך - מאוד מקובל בעולם - אם אתה רוצה ציפוף ביתר, אם אתה רוצה שתהיה פה אינטנסיביות ובתוך העיר, ישנו צורך בתוספת מטלות ציבוריות, בתוספת על התשתיות, בין אם זה שיקוע הכביש העירוני. אני לא מדבר עכשיו מחלפים ארציים. בתוך העיר עצמה לעודף הציפוף יש תרגום גם לעודף של מטלות ציבוריות.

מה שאנחנו רוצים להציע פה זה להסמיך את הרשויות המקומיות בחקיקה הראשית לקבוע שיעור מסוים של מה שנקרא היטל ציפוף, וזה לא שיעור פיקס, זה עד 20%, שבמסגרתם הם יוכלו לממש את מה שאנחנו רואים. אני יודע, ושוחחתי גם עם אמיר, אנחנו כן רוצים לפתח את הדיון – לייצר פה את ה-WIN-WIN. היזם רוצה תוספת זכויות ועודף של זכויות? הוא רוצה. הציבור, הרשויות, הציבור כולו רוצה את תוספות הזכויות? אגב, גם מטעמים של ציפוף עירוני, של עירוניות, של שמירה על שטחים פתוחים – אז הוא רוצה.

הדרך להתמודד עם זה, אגב פסק דין דירות היוקרה, זה לאפשר לרשויות על-פי החוק לשאת ולתת ולקבוע בחוק עזר עירוני את היטל הציפוף שבו היזם יוכל, בין אם זה באמצעות פרקטיקה כמו מה שאמרנו של פטור ממכרז, ובין באמצעות תשלומים, לממן את המטלות הנוספות שמוטלות על העירייה מכוח הציפוף המוגבר. באופן הזה, לדעתנו, כל הצדדים - גם הציבור, גם היזמים וגם העיריות - יוכלו לצאת מורווחים מהפרקטיקה שאנחנו מציעים פה.

זה ירד מהיטל השבחה?

הכוונה היא שזה לא יקוזז מהיטל ההשבחה. אנחנו רוצים לפתח את זה. הכוונה היא שזה לא.

גם היום זה יורד מההשבחה.

אז אנחנו נפעל, אנחנו הוסמכנו על זה, היושב-ראש.

בוא תעלה את ההשבחה. זה לא הדיון עכשיו, בוא נתקדם. אני לא רוצה עכשיו לערבב את שני הדיונים. בואו נתחיל עכשיו בדיון א'. נתתי לך לפתוח בנושאים ובאופן כללי לגעת בהם. כמו שאמרנו, אנחנו נתחיל בנושא א' ואחרי זה נעבור לנושא היטל הציפוף.

שיהיה ברור - היטל הציפוף מדבר אחר היטל השבחה.

ודאי - - -

אורי, בנוסף - - -

- - -

חבר'ה, עוד לא התחלנו את הדיון הזה . אורי, אנחנו עוד לא שם. נתחיל לעשות סדר בעניינים. נתחיל בסעיף הראשון והייתי מבקש שנתחיל בהקראה של הסעיף.

אני מציע שנציגי האוצר יקריאו את הנוסח כי הנוסח כרגע הוא הנוסח של הממשלה והוא עוד לא נוסח של הוועדה – סעיף 3 פסקה (1).

אלדר, גם תקריא לנו וגם תסביר לנו.

אלדר דוכן, הלשכה המשפטית של משרד האוצר.


"3.

בפקודת העיריות [נוסח חדש]‏ –

(1) אחרי סעיף 198 יבוא:

"פטור ממכרז לעבודות פיתוח

198א.

(א) על אף האמור בהוראות סעיף 197, התקשרות של עירייה עם מי שמחזיק, לבדו, בזכויות לגבי מחצית או יותר משטח המגרשים הכלולים בתכנית לפיתוח (להלן – היזם), בחוזה לביצוע עבודות פיתוח רשאית העירייה לעשותה ללא מכרז, ובלבד שיתקיימו כל אלה:

(1) עבודות הפיתוח נדרשות במישרין ליישום הוראות התכנית לפיתוח ביחס ל-100 יחידות דיור חדשות לפחות או ל-5,000 מ"ר מסחר או תעסוקה חדשים לפחות אשר ייבנו מכוח התכנית לפיתוח;

(2) במועד ההתקשרות טרם נחתמו חוזים לביצוע עבודות פיתוח בהיקף כספי העולה על מחצית האומדן האמור בפסקה (4)(א);

(3) הסכום שישולם ליזם אינו עולה על המחיר המקובל לביצוע העבודות;

(4) גזבר העיריה הציג בפני ועדת המכרזים לעבודות פיתוח את אלה:

(א) אומדן של עלות כלל עבודות הפיתוח הנדרשות במישרין ליישום התכנית;

(ב) אומדן של עלות העבודות שיבצע היזם;

(ג) אישור בדבר התקיימות התנאי האמור בסעיף קטן (א)(2);

(ד) חוות דעת שלפיה הסכום שישולם ליזם אינו עולה על המחיר המקובל לביצוע העבודות;

(ה) אומדן משוער של היטלי הפיתוח והיטל ההשבחה האמורים בסעיף קטן (ב);

(5) האומדנים האמורים בפסקאות משנה (א) ו-(ב) יתבססו, בין השאר וככל הניתן, על מכרזים לעבודות מאותו סוג שערכה העיריה או שניתן לגביהם אישור לפי סעיף 9 לחוק הרשויות המקומיות (מכרזים משותפים), התשל"ב–1972‏.

(ב) העיריה רשאית לשלם את התמורה ליזם בעבור ביצוע עבודות הפיתוח בתשלום בכסף או בתשלום בדרך של קיזוז כנגד אגרות, היטלים או דמי השתתפות לפי חוקי עזר של העיריה (להלן – היטלי פיתוח) שהיזם חב לעירייה עקב הבנייה על ידו בתחום התכנית, וכן כנגד היטל השבחה לפי סעיף 196א לחוק התכנון והבנייה, החל על היזם מכוח התכנית; אולם תמורה שתשולם בדרך של קיזוז כנגד היטל פיתוח תשמש לביצוע עבודות פיתוח מן הסוג שלצורך מימונן הוטל אותו היטל פיתוח ותמורה שתשולם בדרך של קיזוז כנגד היטל השבחה תשמש למטרות המפורטות בסעיף 13 לתוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה.

(ג) חוזה כאמור בסעיף קטן (א) טעון אישור של ועדת מכרזים לעבודות פיתוח.

(ד) בסעיף זה –

"ועדת מכרזים לעבודות פיתוח" – ועדת מכרזים שחבריה הם המנהל הכללי של העירייה, אשר ישמש כיושב ראש הוועדה, גזבר העירייה והיועץ המשפטי לעירייה;

"זכויות", לגבי שטח מגרשים – לרבות זכויות שניתנו בחוזה שמטרתו פיתוח הקרקע ובניית מבנים בה;

"חוק התכנון והבנייה" – חוק התכנון והבנייה, התשכ"ה–1965‏;

"יחידת דיור" – כהגדרתה בסעיף 158ו2(א) לחוק התכנון והבנייה;

"עבודות פיתוח" – עבודות לפיתוח תשתית, פיתוח שטחים ציבוריים פתוחים או הקמת מוסדות ציבור בעבור העירייה אף אם הם מחוץ לשטח תכנית הפיתוח;

"תכנית לפיתוח" – תכנית כמשמעותה בחוק התכנון והבנייה הכוללת הוראות של תכנית מפורטת לבניית 100 יחידות דיור חדשות לפחות או 5,000 מ"ר חדשים לפחות למסחר או לתעסוקה;

"תשתיות" – כבישים, מדרכות, גשרים, מנהרות, מערכות ניקוז, תיעול, תקשורת, תאורה, רמזורים וכן מערכות בקרה לתשתיות וכל מיתקן הנדרש במישרין לצורך הפעלת התשתיות ומהווה חלק בלתי נפרד מהן.

(ה) חוזה שנערך לפי סעיף זה יפורסם באתר האינטרנט של העירייה לא יאוחר מ–7 ימים מיום אישורו כאמור בסעיף
קטן (ג).

(ו) אין בהוראות סעיף זה כדי לגרוע מיתר הוראות הפקודה והוראות כל דין לעניין התקשרות העירייה בחוזה.";"

תסביר לנו, בבקשה, סעיף סעיף. לאט לאט ובמילים שלך, לא בהקראה.

בסדר. אני חוזר רגע למה שערן אמר קודם. יש פה סעיף שמאפשר מתן פטור ממכרז לקבלן שנמצא בשטח. הפטור ממכרז הוא לעבודות פיתוח שנדרשות לצורך יישום תוכנית.

בשביל שלא לפרוץ את חובת המכרז ולתת פטור ממכרז רחב מדי, יש פה בסעיף הזה מגבלות שונות – רשימה של מגבלות שרק כאשר הן מתקיימות אפשר יהיה לתת לאותו קבלן פטור ממכרז לביצוע אותן עבודות.

הוא זכה במכרז.

לא.

אתה אומר שהוא בשטח.

הוא בשטח כי יש לו קרקע שלו.

הבנתי, זה לא שאתה רוצה להגדיל את המכרז.

לא, לא. יש לו קרקע. לצורך פיתוח אותה קרקע לפי הוראות של תוכניות שונות או לפי דרישות של עירייה, הם נדרשים לבצע עבודות פיתוח, תיעול, ניקוז, ביוב, כבישים, מדרכות.

עכשיו העירייה צריכה לדאוג לביצוע לעבודות הפיתוח האלה. אותו קבלן נמצא בשטח והעירייה חושבת לפי שיקול דעתה שזה נכון, הכי יעיל, שהוא יבצע את אותן עבודות.

אלדר, ברשותך, אני רוצה שתסביר לנו מה המצב היום ומה אתם מבקשים בפועל.

לפי המצב היום החוקי או בפועל? זה שני דברים שהם לא בהכרח - - -

תגיד לי גם בפועל וגם החוקי.

אנחנו מניחים שהממשלה כשהיא יודעת על משהו לא חוקי היא פועלת נגדו.

למיטב ידיעתנו, ועל המצב בפועל צריך אולי לשאול את נציגי השלטון המקומי שיושבים פה שהם יודעים הכי טוב מה קורה בפועל, אבל כרגע, ואני עובר לתשובה שיותר קל לי לתת, כרגע אין פטור ממכרז במצב כזה. אין פטור ספציפי. יכול להיות שברשימת הפטורים של חוקי המכרזים של העיריות, העירייה מוצאת לה איזה פטור מסוים. אבל אין פטור ספציפי למקרה הזה. המצב החוקי הזה מקשה על העירייה להתקשר עם אותו יזם בפטור ממכרז גם אם היא חושבת שראוי.

העירייה עבדה עד היום במסגרת הסכמי פיתוח, וגם לא במסגרת הסכמי - - -, לפני שהיה הסכמי פיתוח, זה היה במסגרת הוראות בתוכנית התב"ע עצמה, וגם נגזר מזה גם תוכנית היתרי בנייה, ההיתרים.

אני לא נכנסתי לבפועל, נכנסתי רק למצב התיאורטי.

אני רוצה להבין מה היתה הבעיה עד עכשיו. למה נזעקתם לשנות משהו? מה היתה הבעיה עד עכשיו?

הבעיה היא תולדה של שני דברים: האחד, הגבייה הנוספת מעבר להיטל השבחה שהעיריות רצו לגבות מהיזמים. נניח, אם לעירייה לפי חוקי עזר עירוניים ולפי היטל ההשבחה, היה מותר לה לגבות סכום X מיזם.

זה חלק שניים.

זה קשור אחד לשני.

אבל מה שחשוב זה הקיזוז. אני פשוט חייתי את זה 15 שנה ואני באמת מסוגל להסביר את זה בשפה מאוד מאוד פשוטה.

אגיד רק מילה אחת. אחר כך תיכנסי לעומק כי את בטח מכירה את זה הרבה יותר טוב.

אני אגיד לך מה ההבדל. את היית ראש עיר שעסק בהרבה דברים. אני עשרים שנה התעסקתי רק עם זה. לא לחינם חגי צוחק.

הרבה קילומטראז' עברנו ביחד

רק לתאר את הסכמי הפיתוח שאתה הזכרת. בגלל שרצו לגבות מיזם, מצד אחד, עוד כסף, מצד שני, היה צריך גם מישהו שיבצע את העבודות ובצורה זריזה ומהירה, עשו הסכם שכולל את הכול, הסכם חבילה. הוא ישלם עוד. מצד שני, - - -

אתה טועה, אסביר לך איך זה. אלדר, אתה עושה כאן ערבוב. יש את ההשבחה וזה התחשבנות אחת, שים אותה בצד. במקביל, יש הסכם שעשו עם היזם לגבי הפיתוח – מה שאתה אמרת. העירייה - לפעמים אין לה לא את כוח-האם, אין לה לא את הרצון, ואין לה את העניין להיכנס לזה. הנה פה חגי הקים מחלקה גדולה מאוד רק על זה. עושה הסכם פיתוח עם היזם. היזם מקזז את הסכם ההשבחה. הוא לא עושה חינם אין כסף.

אבל זה לא רק ההשבחה.

אז איפה הבעיה?

לדעתי, הבעיה המשפטית הכי קשה זה הגבייה הנוספת שהיא מעבר להשבחה. כי לכאורה אתה אולי היית יכול לטעון שהקיזוז במצב שאתה מתאר הוא אולי לפי החוק. יש חוב של צד א' לצד ב', וחוב של צד ב' לצד א', אז עושים איזושהי התקזזות.

אתה כנראה לא מבין את הפרקטיקה, לא את החוק. בטוח שאתה מבין את החוק.

הפרקטיקה שמתוארת בפסק דין דירות יוקרה בצורה מאוד רחבה כוללת את שתי הבעיות האלה. שורש הבעיה מתחיל בגבייה הנוספת. יש עוד בעיה שלדעתי היא בעיה פחות קשה, אבל לפי בית-המשפט היא עדיין בעיה, זה ההתקשרות דווקא עם אותו אחד. אם רוצים לקזז, למה נותנים דווקא לו לבצע את העבודות?

אני חושב שצריך להשמיט מכאן את ההתייחסות לפסק דין דירות יוקרה, אחרת זה ממש דיון מעורפל. מה הקשר בכלל לפסק הדין דירות יוקרה?

אבל החוק בא בגלל פסק הדין.

נכון. לכן, אני רוצה בכלל שלא יהיה שם. אם עושים כבר משהו טוב, אז נעשה משהו טוב. מה הקשר לפסק דין דירות יוקרה?

בואו נשמע את ארז, ואחר כך את חגי שייתן לנו איזושהי הבהרה קטנה.

הפרקטיקה שאנחנו מכירים אותה לפני פסק דין דירות יוקרה, ייצרה התקשרויות בין הרשות המקומית ובין יזמים אגב מימוש של תוכניות. הפרקטיקה הזו עברה הרבה פעמים בתנאים בתוכנית. לא יינתן היתר, למשל, לבניין המגורים של היזם עד אשר לא יפותח השצ"פ שלידו. על רקע הפרקטיקה הזו, מוסד התכנון לא עסק בזה כל כך, אבל היה ברור למוסדות התכנון שעל רקע התניות כאלה בתוכנית נעשה משא-ומתן בין הרשות המקומית ובין היזם משום שהיזם יודע שאם חפץ הוא בדירות שלו הוא יצטרך הוא בעצמו לדאוג לפיתוח שצ"פ שלכאורה פיתוחי שצ"פ או בנייה בבתי-ספר הן פעולות ותפקידה של הרשות המקומית והמטלות החלות עליה. אבל בהינתן העובדה שלרשויות המקומיות יש מקורות תקציב מוגבלים, היטלי השבחה אינם מספקים, בסופו של דבר התפתחה פרקטיקה של מימוש הסכמים בדרך הזו על רקע תניות בתוכניות, על רקע מטלות ציבוריות רלוונטיות חשובות שנקבעו בתוכניות בניין עיר.

בסופו של דבר, בנקודת זמן מסוימת בא בית-המשפט ואמר: הפרקטיקה הזו לא יכולה להימשך. ומאז אנחנו מכירים הסכמים כאלה, הסכמים אחרים. יש איזושהי התרחשות משפטית הסכמית שהיא נמצאת בתחום האפור, ואותו אנחנו באים כרגע או מבקשים כרגע להסדיר. כי בסופו של דבר, שתי הבעיות שפסק דין דירות יוקרה התייחס אליהן, כפי שאמר אלדר, הן בעיות בנות פתרון. אפשר לפתור אותן במסגרת חוקית ברורה יותר לרשויות המקומיות. נוכל לדבר על ההסדרים האלה, אבל יש חשיבות שתימצא ההסדרה החוקית בחקיקה ראשית ובתקנות כך שכל הרשויות המקומיות יוכלו להמשיך בצורה כזו או אחרת, לא בדרך דומה לעבר, בצורה כזו או אחרת עם הפרקטיקה הזו, אבל יעשו את זה במסגרת החוקית ובכפוף לכללים שנקבעו.

ההצעה שאנחנו מציעים כאן היא הסדרה של הפרקטיקה הזו במסגרת כללים לעניין פטור ממכרז. אגב, אפשר היה להגיע לתוצאות האלה גם לפי פקודת העיריות הקיימת בצורה מעורפלת יחסית, בפרשנות כזו או אחרת. אבל למה לנו? בוא נסדר את זה בצורה מדויקת יותר, בכפוף כמובן לשיקול הדעת של כל רשות מקומית, אבל בצורה מדויקת יותר לפי כללים – בעיה אחת של פטור ממכרז.

הבעיה השנייה היא שהמציאות מלמדת אותנו שלרשויות המקומיות אין מספיק כסף לפתח ברמה שנדרשת היום או ברמה שתושבי מדינת ישראל מעוניינים בה, ללא מקורות נוספים, במיוחד כאשר מדובר בצפיפות גבוהה כפי שערן דיבר עליה קודם.

אל תיכנס עוד לצפיפות. אז למה לא תסדיר את נושא ההיטלים?

אפשר לנסות לחשוב על הדבר הזה, רק שצריך להבין שאנחנו - - -

איזה? היטל השבחה?

כן, והיטלי פיתוח.

כן, כן. אבל זה הכיוון.

אני אתן לך דוגמה. הנה, חגי פה. אני אסביר לך גם למה אין לרשויות מוטיבציה לפתח, להיכנס לנושאים, ורוצים לעשות את ההסדרים. היטלי הפיתוח הם בעיקר לנושאי תשתיות כבישים וכו'. הם לא כוללים, למשל, את כל הנושא של השצ"פים. אני והוא ניסינו לקדם איזשהו היטל שצ"פים. לכן, קל יותר לך לבוא ליזם ולומר לו: תן לי את כל החבילה ונגמור את העניין.

אנחנו ניסינו להסדיר את זה.

אפשר להסדיר את זה בסוגיית ההיטלים עצמם – להיכנס לכל נושא ולהסדיר אותו. אבל אני רוצה לחזור חזרה לעניין. בואו תספרו לנו בגדול מה בעצם ההצעה הכוללת שלכם.

צחי דוד, אגף תקציבים, רכז תכנון ורמ"י.

המצב דה-פקטו לעניין הפטור ממכרז הוא שלרשויות מקומיות היום יש שני נתיבים: או לבצע בעצמן, או לחלופין יש תקנה 3, 9 - אמרת - לתקנות העיריות שכן מתירה. היא מאוד מאוד כללית, אבל באישור שר הפנים ואחרי שיג ושיח עם ממשלה רשאית להתיר רשות מקומית להעביר עבודות פיתוח ליזם.

אנחנו חשבנו שצריך לקבוע מסלול שגם הכללים שלו מאוד מאוד ברורים. לכן, הצעת החוק יחסית לסעיף פטור ממכרז היא יחסית ארוכה. מצד שני, היא לא מערבת ממשלה. יש לנו פה יזם ויש לנו פה עירייה.

צחי, מה קורה כשיש מחלוקת על המחיר?

ראשית, צריך להגיד שזה הסכמי. אם יש מחלוקת כבדה מדי על המחיר, מיד תקבל פטור ממכרז ותבצע בעצמה. לא חייב לקחת.

או שלא תבנה.

מה קורה כשהיום יש?

אני אסביר. היום הרשויות במסגרת ההיטלים לא סוגרים את כל הפיתוח, צריך להבין את זה. למה הרשות לא עושה פיתוח בעצמה? מעבר לזה שנניח שאין לה כוח-אדם מיומן לעשות את זה – ואפשר לגייס וכו', עזוב את זה בצד – בגלל שלא משתלם לה. כמו שאמרתי, למשל, בהיטלים לא נופלת סוגיית השצ"פים וגם לא נופלים הרבה נושאים בכל המגרשים החומים, גם אם אתה מגיע עם היזם בסופו של דבר שהוא יעביר לך את המגרש לרמה כזו או אחרת, אם ברמת החפירה ואם ברמת הפיתוח. זה לא משתלם לרשות, הרשות רוצה לגלגל את זה עליו.

על מה אנחנו הולכים לקבל ממנו הצעה? על מה שהוא חייב לפי חוק. אנחנו לא אומרים לו: תן לנו על השצ"פ. הוא יכול להגיד לך: אני לא רוצה לפתח אותו. מה אני עושה עכשיו? כאן אתה מחדד אתו את העניין. להיפך, אתה אומר לו: אתה תיתן לי הצעות מחיר רק על מה שאתה מחויב, ומפה הוא מבין גם על מה הוא לא מחויב. אז לך תגיד לו עכשיו: תפתח את השצ"פ?

בגלל יש היטל צפיפות.

לא, אל תערבב את נושא הצפיפות, עוד מעט נדבר. אני אומר דבר מאוד פשוט. עזוב, תב"ע חדשה, אין ציפוף, אין כלום. זכויות מלאות שלו עכשיו. תבין מה קורה כאן?

אני מסביר לכם שהטריגר לעירייה להיכנס זה בסוף, שורה אחרונה, כמה עולה לה להוסיף. עירייה בסופו של דבר אומרת: אני בפרויקט פה לא רוצה לא להרוויח ולא להפסיד. תן לי את המפתח, אני אתחיל לתחזק. איך הייתי אומר תמיד בעירייה? התפקיד של העירייה זה לא לפתח את השטחים, זה לקבל את המפתח ולהתחיל לתחזק. בשביל זה יש את הארנונה. הארנונה לא מיועדת לפתח, היא מיועדת לתחזק.

זה פוצל. אנחנו ניסינו כבר הרבה שנים להעביר לכנסת הנכבדה הצעת חוק שבה יש פתרון היטלי גם לשצ"פים, גם למוסדות ציבור. מסיבות כאלו ואחרות, לא ניכנס אליהן עכשיו, אנחנו לא מצליחים להעביר את החקיקה הזו. גם בהצעה הזו האחרונה בסופו של דבר הכנסת ביקשה להוציא את זה מהצעת החוק – חוק היטלי פיתוח. בהינתן שזה המצב, אנחנו חייבים למצוא פתרון אחר. למה? כי בהינתן מצב שבו אין היטלי שצ"פ ואין היטלי מוסדות ציבור כי אנחנו לא מצליחים להעביר את החקיקה הזו, אנחנו חייבים למצוא כסות משפטית מסודרת לצורך שאדוני מתאר שאנחנו מכירים אותו. בסופו של דבר, אין כסף לרשות המקומית לעשות פיתוח מוסדות ציבור כמו שצריך ופיתוח שצ"פים כמו שצריך. היא רוצה להטיל את זה הלאה, לגלגל הלאה. זה בסדר מבחינתנו, אלא שזה צריך להיעשות במידה הראויה ולא בהתפרעות, וזה צריך להיעשות לפי כללים ברורים.

ארז, אתה לא עונה לשאלה שלי. אני מתקדם אתכם, אבל אני חושב שכאן בעניין הזה לא רק שאתם לא מורידים, אתם עלולים להזיק לעיריות עצמן, ואני מסביר. עד היום מה שקרה זה שהעירייה עשתה הסכם עם אותו יזם וסגרה אתו את המעטפת. אני אספר לך למה היזם בהתחלה גם נכנס לאירוע. מדובר בשלב הפרלימינרי הראשוני עוד שהוא עדיין נמצא בשלב התב"ע. הוא כבר מתלהב, הוא רואה את הפרויקט ומבסוט מעצמו. הוא לוקח את האדריכלים שלו בדרך כלל, ואז כל פקיד אומר לו: תעשה כך, תעשה כך, תעשה כן. הוא מוציא פרוטוקול ואומר לו: אין בעיה.

בסופו של דבר, הוא בא למי שמטפל בהסכמי הפיתוח והבחור עושה אתו הסכמי פיתוח. הבן-אדם עוד לא בנה כלום, שום דבר. הוא עוד עליז. ואז עושים אתו הסכם. הבן-אדם חותם על ההסכם, מתחיל לצאת לדרך.

ואז הגיעו כל מיני יזמים חכמולוגים שאחרי שהם עשו את ההסכם הזה וקיבלו את הזכויות באו לבית-משפט ואמרו: איך חייבו אותי?

אני אסביר למה.

איך אתה אומר "חכמולוגים" - - -?

בסדר, לא חכמולוגים. אני לוקח את - - -

בגדול אני אסביר למה החכמולוגים הלכו. בגלל שאותו חכמולוג בסוף בא ואמר: מבקשים ממני לפתח שצ"פ? אני לא חייב לפי חוק. תכניס לו את השצ"פ. תגיד לו: אדוני, אתה חייב. תן לו את ההיטל ואז הוא לא יתווכח.

מה הבעיה בהסכמים? שהיזמים באים ואומרים: רק שנייה, אני מוכן לשלם את ההיטלים. עזוב אותי, לא רוצה לעשות. הוא גם מבין שזה עולה לו. אז הוא אמר: אני אעבוד לפי חוק, עזוב. אתה רוצה היטל סלילה? קח את היטל הסלילה. אתה רוצה אגרת ביוב? קח את אגרת הביוב.

דודי, זה המצב האידיאלי. אבל אין - - -

לא, לא. העירייה באה ואומרת לו: לא, לא. אני לא רוצה. אני רוצה לעשות איתך הסכם פיתוח. למה? היא רוצה להכניס את כל החבילה. כמו שסיכמנו, היא הרי לא רוצה להרוויח, לא להפסיד. עכשיו במסגרת הזו אם אתה תאפשר לעיריות לבוא ולהגיד להם: רבותי, אתם צודקים. יש יזם שמביא להביא לפה דיירים, התפקיד שלו זה לא רק להכניס אותם לתוך דירות. לדייר הזה יש גם עוד כמה דברים. הוא צריך גם כביש, הוא צריך גן משחקים גם. זה החבילה של הדירה שאני קונה. אני לא קונה רק איזושהי קובייה למעלה בקומה רביעית, אני קונה גם את כל השירותים למטה.

ואז אתה מסדיר את החוק שבמסגרת ההיטלים אתה מעמיס את כל ההיטלים שנמצאים כבר בהסכמי פיתוח, ואז היזם הוא נדרש וזה גם טוב לו. זה טוב לו כי הוא גם מפתח, הוא גם דואג לקצב הפיתוח. הוא לא מחכה לעירייה ואומר לה: עירייה יקרה, אני כבר אכלסתי את הדיירים. נא לעשות להם את הכביש. זה הוא, אז הוא בונה גם את הקצב. הוא אחראי על הכול.

ברגע שאתה לא תיתן בחוק את האופציה לעירייה לגבות את שאר ההיטלים תמיד זה יישאר פתוח. גם אם הוא יעשה מכרז, על מה הוא יעשה מכרז? על הכביש. ממילא היום הוא עושה את הכביש.

או שהוא לא עושה.

אז הוא לא עושה. אבל הוויכוח המרכזי נשאר פתוח. זה לא הכביש, הכביש אף פעם לא היה בעיה.

אבל אז התשובה למה שאתה אומר זה היטל הציפוף – אתה לא רוצה להיכנס אליו.

היטל ציפוף זה משהו אחר. בגדול, היטל ציפוף אומר שאם יזם מקבל זכויות בנייה מעבר. עזוב - דרך אגב, רוב היזמים שאני מדבר עליהם בהסכמי פיתוח הם נמצאים בשלב - - -, הם לא מקבלים שום תוספת. יש לו קרקע, הוא עובד לפי תב"ע - - -

קח את הנושא של היזם הפרטי, ארז. עזוב אותו שנייה, בוא נעבור למדינה. מדינת ישראל, מבחינת העירייה - נניח משרד השיכון או המינהל - מוציאים מכרז. הוא עושה את הכול, מביא לעירייה מפתח. מבחינת העירייה – זה לא מעניין אותה מי בונה. היא רוצה מפתח, גם מהיזם מהפרטי, גם מהמדינה. אתה מבין איזה שתי מערכות יש כאן.

אין לנו דרך אחרת. השיטה שאדוני מציע היא שיטה שמבחינתנו אפשרית, נכונה, רצויה. חשבנו ללכת לפיה. אנחנו מנסים מספר שנים לשכנע את הכנסת שזו השיטה הנכונה, ואנחנו לא מצליחים. זו האמת, אני אוכל להראות לך את זה אחר כך. בסופו של דבר, אם לכל אלמנט של פיתוח בעיר היה מוטל היטל, והיטל נכון כי יש תופעה גם של אי-עדכון של חוקי עזר, אם היה מוטל היטל נכון על כל אלמנט של פיתוח ברשות המקומית אנחנו לא היינו נכנסים לבעיה הזו.

גם על שצ"פ? אז מה יהיה עם 197? אז יבטלו את ה-197. הרי 197 נועד בדיוק לדברים האלה.

לא, לא. 197 נועד גם לדברים האלה, אבל גם נניח נועד לפיצויים של פגיעה בשכנים או בגובלים אחרים.

ומשם לוקחים.

היטל ההשבחה משמש לנו גם לדבר הזה. בסופו של דבר, אם היינו מייצרים היטלים על כל אלמנט פיתוחי שהרשות המקומית צריכה בסופו של דבר להגיע אליו, או לקבל כמו שאתה אומר את המפתח ולראות שהכול מפותח, אם היינו מצליחים לייצר מערכת מיסוי מסודרת כזו אז יכול להיות ש- - -

האם אתה לא חושב שזה ה- - -?

אני לא חושבת.

שנייה, אני שואל שאלה. האם אתה לא חושב - - -?

אגב, זה לא פותר כלום – הסיפור הזה. נניח שעכשיו יש פטור ממכרז. אגב, כל הנושאים האלה – העירייה לא עושה אותם. הקבלן עושה אותם. צריך להבין שלקבלן יש אינסנטיב לעשות את זה בגלל מה שאמרתי. לא יכול להיות שהוא גומר את הבניין והוא מתקשר לעירייה ואומר לה: עירייה, אולי תבואי תסללי לי את הכביש. יש לו דיירים. הוא רוצה לסגור את החבילה, יש לו דיירים. יש לו טופס 4, יש לו את הדיירים שלו. הוא לא משאיר אותם סתם כך באוויר. לעירייה יש עוד עיסוקים. לא תמיד בא לה עכשיו לעשות את הכביש. לכן, יש עניין לתת לו את הכול, שהוא יגמור את כל השרשרת, שיסגור את כל המעגל. גם היום הוא עושה את זה.

אני טוען שאתם מחפשים את המטבע מתחת לפנס, לא איפה שהוא נפל. הסיפור הוא מאוד פשוט. מה קרה פה? היזמים הרגישו שהעיריות על-פי חוק מטילות עליהם מטלות שהן מעבר למה שהם צריכים על-פי חוק. ואז הוא אומר: עצור, כמו שאמרתי, בעיקר בהיטלים שאני מדבר אתכם עליהם.

אם אנחנו מסדירים את הנושא של ההיתר לגבי השצ"פים וההיתר של מבני הציבור נגמר האירוע.

נעשה את זה גם, היושב-ראש.

לכן, אני מציע. זוהי הבעיה המרכזית, לא הטכניקה. הטכניקה פחות חשובה.

לא, זה עדיין יחייב פטור ממכרז.

זה משהו אחר. אגב, על זה אין מחלוקת.

זה קצת מזכיר לי. אתה התרעת בפני הממשלה שצריכה עם משרד הביטחון שמישהו יעשה את זה. אנחנו באנו לכנסת גם בחוק התקציב הקיים עם הצעת חוק היטלי פיתוח כדי לכתוב בדיוק, לא מתחת לפנס.

מי זה הכנסת? זה אני. לא באת אליי. מה זאת אומרת? למה עכשיו לא הבאת לי חבילה כזו? הייתי מדבר איתך. הייתי אומר לך אתה צודק, בוא נקדם את זה עכשיו. היום בבוקר היינו מדברים על זה.

יש איזה שער ופרוצדורה של עבודה. תומר מכיר את זה מצוין.

כן, כן. אם אתה רוצה שאני אסביר אני אסביר בבקשה. הממשלה הציעה כבר משנת 2009 הצעת חוק מסי פיתוח, זה לא היטלי פיתוח, שנועדה לשלול מהעיריות את הסמכות לקבוע היטלי פיתוח ולאפשר לשר הפנים ולשר האוצר לקבוע תקנות שהחוק לא קבע שום דבר לגביהן מה יהיה תוכנן. היועץ המשפטי לכנסת קיים דיון מעמיק עם הממשלה והתריע בפניה שמדובר בהצעת חוק שאיננה חוקתית ומעוררת בעיות חוקתיות קשות. הממשלה התחייבה בשנת 2011 להביא נוסח מתוקן של ההצעה עם פרטים נוספים שיאפשרו לכנסת לקבל החלטות ולקבוע הסדר ראשוני שיעמוד בדרישות שלדעת היועץ המשפטי לכנסת מאפשרות את חוקיות החוק. הממשלה לא עשתה את העבודה. הוועדה שקמה עוד בשנת 2009 לא הגישה שום המלצות. והטענה שכאילו האוצר מנסה ומנסה – עד היום האוצר לא גיבש שום המלצה שאנחנו ראינו לפחות. אולי יעדכנו אותנו בהמלצות חדשות שהתגבשו לגבי מסי הפיתוח המוצעים. ניסו להביא לכנסת בהצעת חוק ההסדרים הנוכחית שוב את פרק מסי הפיתוח באותו נוסח שבא בשנת 2009 ונאמר עליו מה שנאמר, עם שום התקדמות בתוכנו. ולכן, יושב-ראש הכנסת ביקש שהנושא הזה לא ייכלל בחוק ההסדרים בשנה הזו.

הוא צודק. בעיקרון אתה לא יכול להביא איזשהו משהו פתוח, וכל שר האוצר וכל שר, זה מה שבא לפה, פתאום ישנה. יש דברים כלליים, צריך להביא את הכללים ברורים. מדובר בכסף גדול. אדם נכנס לאיזשהו פרויקט והוא לא מצפה שמחר יקום לו שר אוצר כזה או אחר.

ערן, אני מציע שתעשו חושבים. תביאו חבילה. יושב לכם פה בן-אדם שמבין את העניין ורוצה לקדם את הסיפור. אני גם מבין את הבעיות, אני יודע מאיפה הן באות. בואו, שבו אתנו, ותסגרו חבילה הגיונית, נורמלית, רצינית, ואולי אחת ולתמיד אנחנו נפתור את העניין.

אבל שלא ייקחו את ההיטלים מהעיריות. אדוני היושב-ראש, הם רוצים לקחת את ההיטלים לאוצר.

לא, לא רוצים. לא, מה פתאום?

לא, לא. מה פתאום? הרי ברור לחלוטין שבסוף האירוע מתנהל בעירייה.

אין מחלוקת.

צריך להבין שבסוף זה התושבים וכשיש בעיה הם לא מתקשרים לשר האוצר. הם מתקשרים לראש העיר ושואלים אותו: מה קורה פה? לכן, זה גם יותר נכון וזה ברור שהאירוע צריך להתנהל שם.

אגב, סתם כך, הוועדה - מהנדס העיר מבין. גזבר, מנכ"ל וכו' לא מבינים כלום בתשתיות. אז אם כבר איזה מישהו שיש לו קצת שכל להוביל את הנושא, ובוודאי עירונית, אז בואו תשים אדם שהוא במקצוע.

מי?

מהנדס העיר, מנהל אגף התשתיות העירוניות.

אין בעיה.

הם נמצאים שם רק בשביל לוודא שבעניין הקיזוז לא - - -

לא, אתה הבנת מה עשית? באת עם הגלגל, השתלטת על האוטו. אתה בא מהפרוצדורה ומשתלט על המהות. בסוף הוויכוח הוא על הכסף או על האומדנים. הגזבר לא מבין באומדנים. בסוף יש איש מקצוע שבסוף זה נחתך מולו, הוא מבין כמה עולה כביש, והוויכוח בין הקבלן לבין אותו בן-אדם כמה עולה או לא עולה – זה בסוף הסיפור.

אדוני היושב-ראש, אבל אני קצת רוצה לחדד. זה קצת מעבר לאופן שאתה מתאר את זה. החקיקה הזו לא הגיעה בחלל ריק. הגיעו אלינו רשויות בעקבות פסק דין דירות יוקרה שאמרו: יש לנו תב"ע בתוקף, אנחנו רוצים להעביר ליזם. אין לנו מחלוקת אתו לגבי אומדנים וכמה זה עולה ואופן הקיזוז. אבל אסור לנו ואנחנו כעירייה לא יודעים היום. קופות הפיתוח שלנו יחסית ריקות. אני מדבר על רשויות יותר בפריפריה, יותר במעגל השני של אזור המרכז. לא תל-אביב, לא ירושלים. לא רשויות כאלה שיש להן יותר גמישויות בצד הכספי ויותר יכולות לפעמים הנדסיות גם לבצע. ויש להם יועץ משפטי שאומר: חברים, אתם לא יכולים להעביר ליזם את העבודות. היזם רוצה לבצע את העבודות. אני יכול לדבר איתך על דוגמאות, על דימונה, על נתניה, על מקומות כאלה שבהם ההסדרה של הפטור ממכרז לא קשורה רק לסיטואציה שאתה מתאר של ויכוח על ה- - -

לא, לא הבנת אותי. אתה בא להסדיר את החוק עכשיו. אתה בא עכשיו להסדיר את הפרוצדורה החוקית. עד היום כמו שאתה אומר בא יועץ כזה או אחר ואומר: אי-אפשר חוקית – עצר את התהליך. פה אתה בא להסדיר את התהליך.

עכשיו אני בא למהות, הסדרנו. עכשיו יש ועדה ובא קבלן פלוני אלמוני ואומרים לו: אדוני, תן הצעת מחיר. הוא אומר: 100 שקלים. אומר לו: למה 100 שקלים? הגזבר מבין בכלל בזה? יגידו לו 100 שקלים, 100 שקלים. אם בוועדה יושב-ראש מקצועי שמבין שזה לא 100 אלא 80, אז מתחיל איזשהו דו-שיח הגיוני בין שני אנשים שמבינים. אתם לא מבינים את מה שאני אומר?

אני יושב בוועדת מכרזים רבות. בדרך כלל אין אף יועץ משפטי או גזבר שלא מקבל החלטה על בסיס שומה סופר מקצועית שהוא מבקש אותה. אבל להחליף מהנדס שם – זה מקובל עלינו לחלוטין.

אין בעיה. אתה יודע מה מדהים אותי לפעמים? אני אומר לכם הערה קטנה, אבל אתם מתעקשים לעבוד כך.

לא, מקובל. מקובל. לא מתעקשים.

מה יקרה? נקים את הוועדה עם שלושת האנשים האלה. להם נביא לוועדה עוד שני אנשים או שלושה מקצועיים שישבו איתם – שישה. למה? הרי אתם בונים משהו חדש. תבנו אותו ישר.

אם ייכתב: או מי שימונה על ידם, בסך הכול היא הפרקטיקה היא כזו - - -

עזוב, עזוב. תתקנו גם את זה.

נשים את המהנדס, היושב-ראש.

אוקיי. יש לכם מה להוסיף בעניין הזה?

אני חושב אולי בשורה התחתונה שגם אם הולכים בכיוון של היטלי שצ"פים והיטלי מבני ציבור, את הבעיה של המכרז נצטרך לפתור.

אין בעיה, אתה צודק. אין שום בעיה עם זה. אמרתי – זה לא המהות, גם אפילו היום. אם כל ההיטלים היו בסדר, לדעתי אף יזם לא היה פונה לבג"צ ואומר לו: שמע, אדוני, אני לא רוצה לעשות הסכם פיתוח.

הייתי רוצה לשמוע את חגי בכמה מילים. הוא עוסק בנושא הפיתוח כבר כמה שנים טובות. אחר כך נפתח.

דודי, קודם כל, פסק דין דירות יוקרה לא אסר את כריתת הסכמי הפיתוח. הוא ביקש לפעול על-פי דין, כך שהאמירה שלא ניתן איננה נכונה. יותר מזה, אני קיבלתי אישור משר הפנים יותר מפעם אחת להסכם פיתוח שהתקשרתי אתו על פי מה שנקרא - - -

קודם כל, האמירה לא מדויקת. אבל עדיין צריך חוק שיסדיר את זה. לכן, אני חושב שהמהלך הוא חשוב. צריך להסדיר את זה בצורת חקיקה כי לזה היפנה פסק דין דירות יוקרה.

הלא חוקי זה על הגבייה הנוספת. כל הסכם פיתוח שעומד בחוק זה בסדר. הבעיה היא הגבייה הנוספת ועליה אמר במפורש לא חוקי - - -, פסקי דין מחוזיים אמרו שזה לא חוקי.

40 דקות ישבתי בשקט והקשבתי. ארבע כוסות מים שתיתי.

אני מכיר אותו כמה שנים טובות. בדרך כלל קשה לו להתאפק כל כך הרבה זמן.

קודם כל, לגופו של עניין, החקיקה עצמה, חשוב שהיא תעבור. אבל הרעיון של החקיקה הזו הוא לזרז את הבינוי ולא לעצור אותו. ואיך שהיא עוברת עכשיו, היא יוצרת מצוקה מאוד גדולה.

אנחנו בדקנו את המשמעות לעיריית ירושלים בשנה להעברת החוק הזה שבעבר היה הסכם עם רשויות שקיבלו תמורה וקיזוז, חלק מהאגרות שהיתה אגרה וחלק מתוך ההשבחה, לא מהיטל ההשבחה. בדרך כלל אם היה ויכוח על העלויות אז יש מנגנון בהשבחה שהולכים לשמאי והולכים לשמאי מכריע, ויש מקומות להכריע.

עיריית ירושלים – אם החוק הזה יעבור אז היא תצטרך להעמיד תב"רים בעשרות מיליוני שקלים בשנה, ואין לה את זה. אני מדבר בפיתוח. אנחנו כשאני כורת היום בהסכם אז אני מתחשב בהשבחה בלבד מתוך מה שיש לו, ככל שיש השבחה. אני לא נותן לו תמורה כאילו באגרות - זה הפרקטיקה. אם יש אגרות סלילה אני נותן את התמורה באגרות סלילה.

החוק הזה בא, קודם כל, לאלץ אותנו להטיל מה שנקרא היטלים על כל תושבי ירושלים, אגרות שצ"פים, אגרת מבני ציבור, שיש פרקטיקה שעובדת היום, אגב, בעיריית ירושלים, - - - מכרז. אני אסביר. הפרקטיקה בירושלים בא ואומרת: כשיש אגרה אז האגרה מתוחשבת ומקוזזת וזה בא לאישור בפטור ממכרז במה שנקרא אצל שר הפנים. אבל אם יש מטלה שאין לה אגרה כנגדה אז היא פוגעת כאילו בתוכנית ואז הוא טוען: פגיעה בתוכנית. היא לא קשורה להסכם, זה קשור לתוכנית. אגב, הפגיעה בתוכנית – אם מכרת מגרש והיטל השבחה משלמים בעת המכירה, אז התמורה תהיה בעת המכירה. זה יבוא לידי ביטוי גם בחוזה המכר כי זה שמכר את המגרש יודע שהוא צריך לעשות מתישהו את המטלה. אז גם שווי הקרקע ייתן לזה ביטוי.

החוק הנוכחי, כולל החוק של האגרות, יוביל לכך שתוטל אגרה חדשה שתחול על כל תושבי העיר כי החוק לא מפריד בין היתר בנייה לבין פיתוח שצ"פים, יעמיס את המיסוי על זה. ולכן אני בא ואומר, צריך לשקול את זה.

איך זה קשור לפטור? אני מבין מה שאתה אומר על הצפיפות.

סעיף הפטור הוא טוב והוא חשוב, אני בעדו. החוק הזה מדבר על שני דברים: הוא מדבר על פטור והוא מדבר על התמורה.

על פטור ועל קיזוז.

כן. התמורה והקיזוז. אגב, זה אומר גם בתקציב. לגבי הפטור עצמו – הוא חשוב. יש אתו בעיות שאתם צריכים לדבר עליהן.

עזוב את הפטור. נניח שאנחנו מסדירים את כל נושא העלויות במסגרת ההיטלים. נעשה היטל שצ"פ, נעשה היטל מבנה ציבור, ונסגור. יש לנו היטלי כבישים, היטלי ביוב וכו', נסגור את כל מטלות בהיטל מסוים. האם יש לך בעיה עם זה?

קודם כל, זה בהחלט מקדם את העניין. אני מייצג עכשיו את המציאות, ולדעתי בעיריית ירושלים התנגדות שתהיה לא מעט להטלת היטלים נוספים ומיסוי נוסף על תחום המגורים. זאת אומרת, תהיה על זה התנגדות כשיש פרקטיקה עובדת היום. מה שאני אומר, אם נסדיר בחוק את הפרקטיקה העובדת היום, היא לא דורשת מיסוי נוסף.

אסביר. הפרקטיקה שעובדת היום באופן מעשי זה שאתה גובה. הוא עושה את אותם דברים, רק לא חוקי. הרי מה הבן-אדם טוען? הרי למה הוא פנה לבג"צ, מי שפנה? הוא אמר: רבותי, העירייה – לא משנה איזה - דורשת ממני מטלות שאני לא חייב לפי חוק לעשות אותן. אז אנחנו באים להסדיר. אני אומר: אוקיי, בואו נסדיר. בקצה ממילא זה מה שקורה היום לכל יזם, זה מה שהוא עושה. לרוב היזמים לא מתעסקים עם העירייה. אתה מכיר את זה. הוא אומר: עזוב, האם אני אריב אתו עכשיו? מחר הוא יעשה לי בעיות פה ויעשה לי בעיות שם. עזוב, בוא נעשה ונגמור את העניין. אתה מסביר לו שזה גם דיירים שלו והוא ממילא מבין גם את העניין. אבל מישהו שמתעקש אז יש פה בעיה. אם אתה מסדיר את זה, איפה הבעיה שלך?

זה אומר שההסדרה, הם לא רוצים להעביר מה שנקרא מיסוי נוסף על הקרקע ועל התושבים, זה שאם יש אגרה ייעודית באותה רשות התמורה במסגרת האגרה. ואם אין אגרה, היא תבוא לידי ביטוי בדיון בהשבחה בפגיעה בתוכנית – פרקטיקה קיימת. ואז יש פרקטיקה. לא צריך לעשות היום דיון וחקיקה ולרוץ מ-2009 ל-2012. החקיקה תגיד: אם יש היטל ייעודי, זה יקוזז מהיטל ייעודי, ואם אין היטל ייעודי תהיה התחשבנות בהשבחה. זה עובד עד היום, מוריד לו מההשבחה. לא צריך להתחיל לעשות היום ועדות ודיונים, וגמרנו. זה מאוד פשוט. חבר'ה, זה עובד. אנחנו חותמים מאות הסכמים כאלה, והיזמים חותמים, והכול בסדר.

בפרקטיקה צריך להבין שגם אם אנחנו מסדירים את זה חוקית בסוף בסוף בסוף זה חייב לרדת מההשבחה. בסופו של דבר, זה יורד מההשבחה איפה שיש השבחה.

אני לא מבין את זה. אבל אם אין חיוב בדין לעשות - - -

אני אסביר. זה קורה רק כשיש שלביות ביצוע בתב"ע. אם יש שלביות ביצוע בתב"ע שנדונה, אפשר להסדיר בחוק שיש שלביות ביצוע. זה ביצוע על-ידי יזם באמצעות אגרה או קיזוז מההשבחה - - -

רגע, אז פה צריך לשים על השולחן. תוכנית לא יכולה להתייחס קונקרטית לאמירה: יזם פלוני או אלמוני הוא זה שיבצע, עם כל הכבוד. בסופו של דבר, יכולה תוכנית לומר: תנאי להיתר פיתוח שצ"פ, שלביות ביצוע או לביצוע להיתר או לאכלוס לעניין גן ילדים כזה או אחר או בית-ספר. אבל היא לא יכולה לחייב יזם קונקרטי בביצוע. מה שקרה זה שהיזמים הבינו, כמו שאדוני אמר, שאם הם לא יעשו את הביצוע אז לא יהיו יחידות הדיור. הפרקטיקה הזו, אמר בית-המשפט, שהיא בלתי אפשרית.

חבר הכנסת אבו מערוף, בבקשה.

באמת יש הרבה דברים שצריך להשלים אותם ולהתייחס למה שקיים ולהתייחס למה שצריך. אם לעשות את הכול – לעשות את כל החבילה אחת בלי שיישארו חורים באיזשהו בג"צ או באיזשהו בית-משפט אחר. צריך להסדיר את העניין של הכסף. צריך לקחת בחשבון בכמה זה ישתקף במחיר לצרכן אם היזם ישלם המון המון מסים. המטרה שלנו היא להוריד את המחיר של הדירה, וגם את זה צריך לקחת בחשבון. בכלל, התיקון הזה הוא טוב וצריך להסדיר אותו בצורה טובה.

תודה. חיים, בבקשה.

האמת היא שקשה לי להבין עדיין את הבקשה לפטור ממכרז. תפתחו כבר עכשיו במשרד המשפטים ועדות חקירה. המכרזים לא סתם קמו, ועדת מכרזים לא סתם קמה. המכרזים נעשים, וכל עירייה וכל מועצה יודעת את זה, בשביל לקבל גם את המחיר הזול ביותר ובשקיפות מלאה מול כל המוסדות.

אין ספק שאפשר לקבל גם פטור. רוב הפטורים שאנחנו קיבלנו, ואני אומר את זה בגילוי, זה אם אתה צריך לבנות בנייה ביטחונית או משהו שבאמת מציל חיים ולא יתר הדברים. יתר הדברים – אני לא מכיר בזה כמשהו שאתה יכול לעשות.

דמי השבחה הם גבוהים והם ניתנים לפיתוח במרכז הארץ. דמי השבחה בדרום – מה שעירייה מקבלת בדרום לא מספיק לה אפילו בשביל לבנות מדרכה של מטר על מטר. הלוגיקה שלי אומרת: דמי השבחה גבוהים הם במרכז הארץ, הם באזורי הביקושים. תסלחו לי, רוב העיריות במרכז הארץ, או לפחות ה-15, לא מקבלות אפילו שקל מהמדינה. הן עצמאיות לחלוטין. הן לא צריכות להביא תושבים, התושבים רצים אחרי המקומות האלה. כל הזמן אתם מסתכלים על הצפיפות, אתם רוצים לצופף עוד יותר את המקומות.

חיים, אנחנו עוד לא בציפוף. עוד לא הגענו לשם.

אני לא נכנס כרגע לביקושים שיש במרכז הארץ. אבל אם כולנו כחברי כנסת מבינים שאנחנו צריכים לפזר את האוכלוסייה במרכז הארץ, בוא נתחיל להסתכל על הפריפריה. בואו נראה איך אנחנו עושים את זה שם, במקומות האלה.

איך?

שם הרבה יותר קל. אני אסביר לך איך זה עובד שם. שם אתה לא מטיל כמעט על התושב את הדבר הזה, כי לרוב זה עיריות או מועצות עניות שמקבלות מענקי איזון ושצ"פים בשביל לעשות את הדברים האלה. פה אתה מבקש מהקבלן ומהיזם ומהתושב לבנות את הכול. איפה המדינה?

המדינה משקיעה שם את הכספים - - -

אני מכיר לפחות ברמת השרון שיש שם המון המון קרקעות פרטיות - לדעתי, כמעט הכול שם קרקע פרטית - איך לוקחים מחקלאי שני דונם בשביל גינדי, בשביל לבנות מגדלים.

מה יקרה? זה לא שהמגדל שם עולה יותר ביוקר מהמגדל בבאר-שבע או בדימונה, אלא שערך הקרקע שם מקפיץ את מחיר הדירה למחירי יוקרה. סליחה, בוועדה המחוזית בבאר-שבע אישרנו תוכניות בעלות שליש כי מחיר הקרקע נמוך. יותר מזה, השכילו לעשות שהגנים ומעונות היום וחלק מהשירותים, כולל מרפאה, נבנו מתחת לבניין. אתה רוצה צפיפות? בוא נראה את החזון, איפה זה נמצא. מה שבאו ועשו זה שלקחו קיבוץ ושמו אותו על קומות, הכול נמצא שם. אם אתה תאשר את הדברים האלה אז כל הפיתוח של כבישים וכל הפיתוח, הכול הופך להיות משהו הרבה יותר מצומצם ויעיל. בגלל זה אני אומר, אתם יושבים פה על איזשהו כלי שלדעתי קודם כל צריך לדעת מה החזון, איך נראית מדינת ישראל, איך נראה כל הקטע האורבני של מדינת ישראל, איך נראית התחבורה, איך כל זה נראה, ואחרי זה אתם תבואו ותגידו.

בעיקרון אני נגד הפטור הזה ממכרז, אני אומר לכם דוגרי. כי אני חושב שאיפה שיש פטור ממכרז אתה תמצא עוד יותר במרכז הארץ ועדות חקירה שיבואו וייכנסו שם פנימה, לא יעזור כלום לאף אחד. כנראה זו הדינמיקה של מדינת ישראל.

חיים, תודה. רועי.

שתי הערות: האחת, התייחסות לחברת הכנסת גרמן שזה ישפיע על עליית מחירי הדיור, ואני אגיד בדיוק ההיפך כיוון שזה עולה ריבית דריבית אחר כך. אנחנו מכירים את זה היטב משכונות בירושלים. כשאתה בונה, והגעת מעירייה מסודרת ויחסית חזקה במרכז הארץ, ולא בונים בזמן לא את השצ"פ, ואז עושים שפ"פים - שטחים פרטיים פתוחים, וגנים, אחר כך התיקון של הדברים האלה עולה למדינה. אתה מגיע לשכונות שהתשתיות החברתיות, הסביבתיות והחינוכיות שלהן כל כך ירודות שזה ריבית דריבית דריבית. לכן, אין ברירה אלא לכפות את ההיטלים האלה ולוודא שגם הרשויות. זה לא חוכמה להסתכל על תל-אביב, על הרצליה. בסוף אנחנו צריכים כשבונים פרויקט, כל העלויות הסביבתיות ישוקללו.

הקבלן - אני קצת חולק על מה שאמר היושב-ראש במובן הזה – רוצה לסיים והוא רוצה ודאות. מה מעניין אותו השצ"פ? הוא בונה.

סעיף אחד שחשוב לי לומר לך, ודודי אתה מכיר את זה בעולם, אני רוצה סעיף בחוק הזה שמדבר על איכות.

אני רשמתי פה.

מעולה. כלומר, יוגדר מנגנון פיקוח וסטנדרטים לרמת הביצוע, מנגנון מעקב אחריהם – לסעיף הזה של הפטור.

לא, לא. זה לא הפטור. אני אסביר. אי-אפשר להגדיר מנגנון של איכות. אני אסביר איך זה עובד. העירייה הוציאה מכרז וזכה קבלן מטעמה. הקבלן סיים את העבודה והוא רוצה למסור אותה לעירייה. עובד עושה אתו את הבדיקה. קשה מאוד לדעת, בעיקר בתשתיות, כי לרוב אתה מגלה את הליקויים שלוש-ארבע שנים אחרי זה כי הן תת-קרקעיות לרוב ויש בעיה. לכן, הסיפור של האיכות הוא בעיה.

אני דווקא חשבתי שאמרת משהו יותר חשוב, וזה הסיפור כאן, וזה אליכם, לגבי הנושא של האגרות. כמה עולה פיתוח זו השאלה כמה עולה חליפה ליתום. יש פיתוח ב-1,000 שקל, יש ב- 5,000. לכן, כאן זה הסיפור המרכזי. למה אני רוצה להסדיר את זה גם במסגרת של היטלים? בגלל שזה חד-חד ערכי. מדובר על שקלים, את זה אנחנו מבינים. כמה עולה לפתח כביש? אני אומר לך שלפעמים הייתי מסתכל על הבן-אדם ולפי זה הייתי מחליט מה אני עושה אתו, האם אני מבקש ממנו עוד מזרקה באמצע או שאני מוותר לו. את זה חגי יגיד לך.

דודי, אני רוצה להגיד למה צריך סעיף איכות בסעיף הפטורים. כשעיריית תל-אביב בונה כביש היא אומרת ליזם: אל תפתח. גם כשחברת המים פותחת כביש בתל-אביב כשרמת הביצוע היא בעשר דרגות יותר גבוהה מהרבה עיריות אחרות היא אומרת לה: אני – העירייה - יש לי קבלן שסוגר כבישים, אני עליו סומכת כי אני עושה עליו בקרה. כשהיזם עושה, אפילו חברת המים סוגרת. נניח, הגיחון, פותחת כביש, סוגרת. שנה אחר כך יש בור בכביש כי מה אכפת? הגיחון היא לא חברת כבישים. היא אומרת: אני פתחתי ושמתי צינור, אני סוגרת. שמים אספלט.

באידיאל רק העירייה עושה פיתוח כי העירייה אמורה להיות אחראית לאיכות, אמורה לעשות. אם אני סוגרת כבישים אחרי שפתחתי, יש לי חברה אחת או שתיים שעשיתי להם מכרז ואני בודקת אותם כל שנה.

מה יקרה בשיטה הזו עכשיו? כל קבלן שלא מבין בפיתוח, לא יודע להכין קירות תמך, לא יודע לעשות גינות, לא יודע להכין כבישים, אבל בנה בניין, גם יהיה אחראי לעשות את הפיתוח. יבוא ויגידו לו פטור ממכרז והוא יחפף.

לא, לא.

לכן, הבקשה שלי שיהיה בסעיף פטור ממכרז, שיוגדרו תנאי האיכות.

אני רוצה לעשות לך סדר איך זה עובד בפועל. קבלן בניין הוא לא קבלן פיתוח. זה אותם קבלנים באותו עיר, שלא תתבלבל.

אני קבלן בניין וקיבלתי פטור ממכרז. בניתי מאה דירות ועכשיו לפי החוק החדש העירייה תגיד לי: רועי, קח את העסקה ואתה גם עכשיו אחראי על הפיתוח של כביש הגישה. אני אעשה עכשיו מכרז. אני רוצה שבסעיף כאן יוגדר בתוך הפטור ממכרז, העירייה תגדיר לו מה מנגנון האיכות. קרי, הוא עומד בתקן זה, קבלן זה, ג' ו-ד', כי אחרת הוא יביא חאפר.

לא, אני אסביר לך איך זה עובד. בעיקרון יש שני שלבים לעניין הזה. עזוב את הפטור. נניח שלקבלן אין פטור. איך זה עובד בפועל? הוא מגיש עכשיו תוכנית. בינתיים אין כביש, אין בניין, אין כלום. הוא בא למחלקה הרלוונטית בעירייה ומתחיל דו-שיח לאישור התוכניות המפורטות. בדוח-השיח זה אומר לו שהוא שם עץ כזה, והוא אומר לו: לא טוב. זה עושה את זה במקצב של כל 20 מטר. הסיפור הוא התכנון ובמסגרת התכנון יש דו-שיח הלוך חזור, הלוך חזור, בין העירייה ובין היזם, עד שבסוף מתגבשת - - -

אבל עכשיו זה לא יהיה.

לא, זה יהיה. תזכור שבסוף היזם בא לקבל טופס 4, וזו נקודת העגינה האחרונה והיא הכי חשובה. אומרים לו אז: אתה רוצה טופס 4? אין בעיה. תסדר את מה שאמרנו לך. שם אתה תופס אותו.

אוקיי, אז הבקשה שרק בפיתוח תגדיר איכות.

אין בעיה. אתה מבקש בקשה שאין בה רלוונטיות, היא לא חשובה. מדוע היא לא חשובה? ממילא זה קורה. זאת אומרת, אף אחד לא מקבל. יותר מזה, נניח שהעירייה עשתה את המכרז. זה אותו קבלן שמבצע את אותה עבודה.

העירייה לא תיקח קבלן שיש לה ניסיון רע אתו.

בסופו של דבר, אתה בא לביצוע. אתה בודק את העסק ברמת הביצוע. אתה אומר: רבותי, אם המדרכה עקומה, נא לתקן אותה, ולא משנה לי מי עשה אותה. אני אסביר לך מה יקרה בפועל.

תסמוך על הרשויות המקומיות.

אתה לא סומך עליהם ואתה מחוקק חוק.

דודי, תכניס סעיף בחוק למשל שהמכרז שהוא מוציא ושהוא משרשר, שהקבלן עשה פרויקטים דומים, ולא איזה הדוד של האח שלו שלא עשה פרויקטים דומים.

הבנתי מה שאתה אומר. להיפך, אני טוען שאם העירייה תאשר לו את הקבלן, אם הקבלן יפשל הוא יבוא ויגיד: מה אתה רוצה ממני? אתה ביקשת אותי.

אנחנו כרגע כאן לא מבקשים מהעירייה להיות גם ועדת חקירה של כל הקבלנים בארץ. אגב, כשהוא בעצמו בונה, אף אחד לא בודק אותו בבניין שלו. אני בא ואומר, אתה בא ומבקש ביצוע. בסוף בסוף בסוף יש הליך של קבלת תשתיות. אגב, הוא לוקח כמעט שנה. זה הליך ארוך מאוד. בגדול אני יכול להגיד לך שלי היו בעיות דווקא עם משרד השיכון ופחות עם הקבלנים הפרטיים. לכן, אתה לא צריך לבוא ולהגיד מי בנה? לא מעניין אותך. אתה רוצה שהאיכות תהיה טובה לפי מה שאתה מבין. התחנה שלך היא בסוף טופס 4. מה שקורה הוא שבטופס 4 אתה נותן לו לפרק מדרכות שלמות שלא נראות לך והוא מפרק אותן. ברגע שאתה תגיד לו איזה קבלן הוא יגיד לך: אדוני, אתה ביקשת אותו. הנה, עשיתי מה שאתה אומר, מה אתה רוצה ממני?

אדוני, לא מעניין אותי. יש לי פה דיירים שלהם אני צריך לדאוג. אני רוצה שהמדרכה תהיה כך. לא עשית אותה. מצדי, שתבוא אתה, אשתך, הילדים ותעשו את זה. לא מעניין אותי מי, אבל תעשה את המדרכה כמו שצריך.

הגברת גרמן, בבקשה.

אני חושבת שאפשר לגשר בין מה שאתם אמרתם. אני חושבת שכן צריך להיות מפרט טכני. אתה צודק, אי-אפשר לבחור את הקבלן, זה לא יכול להיות. הוא צריך להיות לבחור את הקבלן. זה צריך להיות תחת מפרט טכני שהעירייה היא זו שנותנת.

זה מה שכתוב פה. לפי ההסכם עם העירייה, היא תגדיר לפי מה שהיא מבינה.

אוקיי. אני רוצה להתייחס לחוק כפי שהוא, כפי שכאן אנחנו ראינו אותו. אין ספק שהפטור ממכרז, חיים, יש לו יתרון אחד גדול. כאשר קבלן נמצא בשטח ויש לו כבר את הפועלים ואת הכלים ואת הכול, אין ספק שיעלה לו לבנות גם את הכביש, גם את המדרכה, גם את התשתית של הביוב וגם את גינת המשחקים, הרבה יותר זול מאשר לעירייה, הרבה יותר זול. אפילו זה שהוא לא צריך לקחת את הרווח של עצמו.

אבל איך הוא הגיע לשם? הוא כבר זכה במכרז.

לא, אבל לא בפטור.

אני מדברת על הפטור. יש יתרון אדיר לפטור. היתרון של הפטור הוא שהעירייה לא צריכה להוציא מכיסה סכום שיהיה הרבה יותר גדול ממה שהקבלן יוציא מכיסו מפני שקודם כל, כל התהליך עולה לעירייה כסף. שנית, היא מחויבת בכך שיש לה הרבה מאוד מגבלות. שלישית, היא צריכה לשלם לקבלן את הרווח, מה שהקבלן לא צריך לשלם לעצמו. יש לזה יתרון.

אבל אני רוצה להפנות את תשומת ליבכם למשהו שחייבים להבין אותו. העירייה מפסידה. ברגע שאנחנו יוצאים לפטור אנחנו מקזזים מההיטלים. אנחנו מקזזים מההיטלים שהם הישירים. אבל אנחנו לא לוקחים בחשבון שיש גם מה שנקרא היטלי על. יש היטלי על עבור תשתיות על שזה חלק יחסי במה שכל קבלן צריך בסופו של דבר לשלם עבור הגשר, עבור המט"ש, עבור איזשהו כביש שעובר רק בפארק ואין שם ממי לקחת היטלים. במקרה כזה העירייה תקבל הרבה פחות ממה שהיא מקבלת כיוון שהקבלן יבוא ויגיד לה: אני לא מוכן לקחת חלק, ועל זה צריך לשים לב. צריך לשים לב שאם באמת נותנים פטור ממכרז בתמורה כמובן לקיזוז – זה ברור שזה בתמורה לקיזוז – הקיזוז הוא גם עבור תשתיות העל שבסופו של דבר אם לא יתנו לקבלן, אז מילא קבלן אחד, עוד אפשר לבלוע את זה. אבל עוד קבלן ועוד קבלן ועוד קבלן, מי יעשה בסוף את תשתיות העל? העירייה, והעירייה תפסיד.

בניגוד לדעתו של חברי, של רועי, אין לי ספק שאם אנחנו הולכים לכיוון של היטלים על כל דבר, ועוד עכשיו עוד נעשה היטל על שצ"פ, שבעיקרון היטל ההשבחה מיועד לשצ"פ. מאיפה לוקחים את השצ"פים?

ואם אין השבחה?

שאלה טובה. אם אין השבחה זאת באמת בעיה.

קבלן זכה עכשיו במכרז של המדינה. יש לו זכויות בנייה והוא מממש אותן כמו ברוב המקרים. מה הבעיה? אין לו השבחה.

המדינה מעבירה לעירייה חלף היטל השבחה.

אין, אין. ואם קרקע אפס אין חלף השבחה, ואז אתה צריך לשמור את זה בקופה שאיזה דייר לא יתבע אותה. ואז מה אתה עושה? עורך דין לוקח את הכסף.

נכון. אני מתנגדת להיטל של תשתיות על מוסדות חינוך ומוסדות ציבור. אני חושבת שמוסדות ציבור, לרבות מוסדות דת, לא יכול להיות שיבואו על חשבון היזם. אם זה יבוא על חשבון היזם תהיה לנו התייקרות במחירי הדיור. אל תשכחו שאנחנו יושבים כאן כל הימים רק כדי להוריד את המחירים. האם אנחנו רוצים עכשיו להעלות את המחירים? האם היזם יוציא מכיסו? הוא יפיל את זה על קונה הקצה, זה מה שיהיה. אני חושבת שהמדינה היא זו שצריכה לשאת בכל תשתיות. כשאני מדברת על מוסדות, אני מדברת כמובן על גני ילדים, על בתי-ספר ועל מוסדות דת. אלה הם שלוש הדברים שהממשלה צריכה לשאת. כאן ארז דיבר על הסכמי הגג וכאן נכנסים הסכמי הגג. אין ספק שצריך להטיל את זה על הממשלה במסגרת הסכמי הגג. הממשלה יכולה לבוא ולומר שהיא מעוניינת לפתח במועצה אזורית אשכול, ולא מעוניינת לפתח בהרצליה.

גם בקרקע פרטית לשיטתך צריך - - - ?

כן, ללא ספק. מה זה משנה? בסופו של דבר, הקרקע הפרטית זה תושבים שלנו. מה זה משנה שהקרקע פרטית או ציבורית? התושבים האלה צריכים אחר כך ללכת לבית-ספר, לגן ילדים. הם רוצים ללכת למקווה, הם רוצים ללכת לבית-כנסת. זה מגיע להם. מה זה משנה אם זה קרקע פרטית?

מה ביחס לשאר התשתיות שהן לא מוסדות ציבור?

מה שלא מוסדות ציבור אז יש לנו היטלים. יש לנו היטל ביוב והיטל מים ויש לנו היטל כבישים והיטל מדרכות ויש לנו את היטל ההשבחה. יש לנו היטלים, אבל לא צריך להמציא עוד היטלים - - -

כדי באמת ללכת לפטור ממכרז שזה לא דבר ראוי, ללא ספק, זה דבר שצריך ללכת - - - , אם אין ברירה. באמת במקרה אפילו חירום, אז אנחנו הולכים למקרה הזה. אם הלכנו לשם אז אני חושבת שצריך להדק את הביקורת ואת הפיקוח. קודם כל, באותה ועדת מכרזים מיוחדת לנושא הזה צריך להוסיף עוד נציגי ציבור. להערכתי, בתוך נציגי הציבור חייבים להכניס גם נציג של אופוזיציה שיבדוק ויראה. לא יכול להיות שישבו רק המנכ"ל, הגזבר והיועצת המשפטית. קודם כל, ביקש דודי, ובצדק, שגם המהנדס ייכנס. אבל בעיניי זה לא מספיק. צריך עין ציבורית שתיכנס ותפקח ותראה שמה שנעשה שם הוא נכון. אני לא רוצה לחשוד בכשרים, אבל כולם הם עובדי אותה רשות שהם לא לוקחים לכיסם שקל. אבל הם רוצים מהר מהר לגמור עניין, ומאוד חשוב להם לקדם.

הגברת גרמן, את עושה גם שקשוקה.

ממש לא.

אני אסביר באיזה מובן. יש ועדה מקצועית ויש ועדה פוליטית.

אני מתנגדת לוועדת המקצועית.

דקה, דקה. יש בעיריות בכל נושא ועדה מקצועית.

ועדת מכרזים היא ועדה ציבורית, היא לא ועדה מקצועית.

ועדת מכרזים היא ועדה מקצועית לחלוטין. אוי ואבוי לנו אם לא כך.

על מה אתה מדבר? ועדת מכרזים היא ועדת חובה בכל - - -, ועדה ציבורית.

אני לא נכנס לפרוצדורה. יכול להיות שכאן אחרי הוועדה הזו תסכם את מה שתסכם, היא תביא את זה לאישור הדרג הפוליטי בוועדת מכרזים כזו או אחרת. אני לא נכנס לזה. צודקת, עזבי את זה. אני לרגע באתי למהות ברמה של הדרג המקצועי, ועדה מקצועית שתבחן את העסק מקצועית – זו הכוונה.

בסדר, אבל ועדת המכרזים שמדובר עליה חייב להיות בה גם נציג ציבור ועין של האופוזיציה.

בסדר. אני מניח שבפרוצדורה את צודקת. יכול להית שפה נצטרך להעביר את זה. זה שהדרג המקצועי, זה בסדר. לדוגמה, גם בנושא הקצאות יש ועדה מקצועית ויש ועדה פוליטית שמאשרת את הוועדה המקצועית. אבל זה פרוצדורה שידועה בעיריות - זה בסדר. זה רץ מעכשיו לעכשיו. דווקא פה אני לא רואה בעיה.

יש לי בקשה נוספת. אם הולכים באמת לכיוון הזה של פטור ממכרז תמורת קיזוז, צריך לייעד כוח-אדם מיוחד במבקר העירייה, ומבקר המדינה צריך להיות מונחה שהנושא הזה צריך להיות תחת עין מבוקרת, מישהו צריך לבקר. דודי סיפר בגילוי לב איך הוא עשה את זה, וכך זה נעשה. הוא תיאר את המציאות. אבל אנחנו לא רוצים שכך זה ייעשה. כאשר אנחנו נותנים פטור ממכרז ודורשים ממישהו לעשות עבודה, אנחנו רוצים שהוא יעשה אותה בערך מסוים. מי יקבע את הערך הזה? מי יקבע את הקיזוז? אי-אפשר לסמוך על גופים פנימיים. זה צריך להיות ברמת ביקורת מאוד מאוד גבוהה, וזו ההערה העיקרית שלי.

תודה רבה. חברת הכנסת זנדברג, ולאחר מכן אפתח את הדיון. תמר, בבקשה בקצרה כי בשעה 11:50 אני צריך להעביר את זכות הדיבור לחבר'ה כאן שלנו ברמה המשפטית כדי שיתייחסו. שלא תיבהל, בשעה 12:00 אני עושה פאוזה קצרה וממשיכים.

שלוש הערות קצרות: הערה ראשונה – לגבי אלו תשתיות, וקצת בהמשך לדברים של חברת הכנסת גרמן. אלו תשתיות? אנחנו מסתכלים על התשתיות הפיזיות, על כבישים, מנהרות וכו'. חסרים לנו מוסדות ציבור, חסרה לנו תחבורה ציבורית. תחבורה ציבורית לא נוסעת רק על כבישים, חברים. על מנת שנוכל באופן אמיתי לתכנן תחבורה ציבורית זה גם עולה כסף. זה צריך להיות חלק מההסתכלות וזה צו השעה.

היא התכוונה למסלולי אופניים.

לא, תחבורה ציבורית. התכוונתי לדרכי גישה בתחבורה ציבורית. גם ביחידות דיור, ובטח ובטח במסחר ותעסוקה גישה בתחבורה ציבורית זה תשתית לפני כבישים ומנהרות.

הערה שנייה היא לגבי היחסים, ואני חוזרת טיפה לבסיס, למושכלות היסוד, היחסים בין העירייה ליזם בהקשר הזה. אנחנו רגילים ואנחנו מכירים מחיי התכנון והבנייה המקומיים שהעירייה דורשת מטלה ציבורית תמורת הגדלת זכויות בנייה או דברים מהסוג הזה. פה אנחנו מדברים על מצב שבו יש מטלה שצריך לעשות, מטלת פיתוח. האינטרס היחיד של היזם – יש פה שתי גישות: היושב-ראש אמר שליזם יש אינטרס כי זה הדיירים שקונים ממנו את הדירה. גישה אחרת יוצגה על-ידי חבר הכנסת פוקלמן, ואני חייבת להגיד שאני טיפה יותר מזדהה איתה, שלא בטוח שזה האינטרס של היזם. הוא רוצה למכור את הדירה, וזהו. ברגע שהוא מכר את הדירה אז אחר כך שיחפשו אותו.

כאן נשאלת השאלה איפה אנחנו מכניסים את האינטרס הציבורי בהקשר הזה. מוצג כאן איזשהו מודל שאומר את הדבר הבא: יש מטלה שצריך לעשות אותה. היא עולה כסף. נשאלת השאלה: מי יעשה אותה? או שהעירייה תעשה אותה ואז היא תקבל את הכסף מההיטל, או שהיזם יעשה אותה והעירייה תשלם לו או בכסף או בשווה ערך היטל.

אני באמת לא הבנתי, באמת שאלת תם, מה הרבותא בזה שהיזם יעשה? למה?

כי לעירייה אין כסף.

יש עיריות שלא יודעות להעניק דמי מימון, יש עיריות שאין להן יכולות הנדסיות. לא חסרות דוגמאות.

אם יש איזשהו יתרון שזה גינה ממש בתוך הפרויקט או משהו מהסוג הזה, אני יכול להבין. אבל כבישים, גשרים? יש פה חשש שמלווה אותנו כל הזמן. אני חושבת שהרבה מחברי הכנסת התייחסו לחשש הזה, לאיך אנחנו נועלים אותו ואיך אנחנו מפקחים עליו. יש פה חשש של איזשהו סוג של הפרטה של פיתוח המטלה הציבורית, עבודת הפיתוח הציבורית, אל היזם שהאינטרס שלו הוא לא בהכרח. אוקיי, הוא מאוד מאוד רוצה שלדיירים שלו יהיה כביש, אבל הוא יותר רוצה למכור את הדירה, ואת הדירה הוא כבר מוכר. הוא כבר במסלול הזה. איך אנחנו - הציבור, העירייה - נבטיח מעבר לחשש שתמיד עולה עם פטור ממכרז, וחשוב שיהיה פיקוח של מבקר העירייה וגם מבקר המדינה. אבל מעבר לזה, איך אנחנו כעירייה, כגורם ציבורי, נבטיח שהפרויקט הזה יזכה לאיכות טובה של התשתיות הציבורית לאורך זמן. מדובר על עשרות שנים.

אני הסברתי.

הקשבתי לדיון.

אסביר, שנייה. אין קשר בין מי מבצע את המטלה לבין האיכות, ואסביר גם למה. גם בעיריות זה גופים שונים שמקבלים. זאת אומרת, גם אם אתה מקבל פרויקט עירוני. לדוגמא, אני הייתי אחראי על כל התשתיות העירוניות באחזקה. נניח שהעירייה מבצעת, גוף אחר, אני הייתי עושה לו את אותה בקרה. זה לא מעניין אותי. אם זה לא באיכות הרצויה, מצדי שיפרק את זה. לא מעניין אותי בכלל. זה אנשים שונים. זה לא הבעיה שלי שם, זה לא הבעיה.

אני מבינה את זה ואני יודעת שזה כך, אבל אני באמת מצטרפת להערתו של חבר הכנסת פולקמן. יש כאן הבדל גם בין עיריות. אני באה מעיריית תל-אביב, עיריית ירושלים, עיריית הרצליה. אנחנו כולנו מכירים עיריות שעושות ופועלות ומוציאות מכרז. ואם הן עושות פטור ממכרז אנחנו יודעים למה, ויש לזה רציונל וזה מוצדק ברוב המקרים, כך אנחנו רוצים להאמין. אבל באמת עירייה שלא יכולה להרשות את זה לעצמה או שיש איזשהו משהו. בשורה התחתונה, חסר לי מנגנון פיקוח יותר הדוק איך העירייה יכולה להבטיח מה קורה עם הדבר זה ולא שהיא. כי כאילו אנחנו מתייחסים ליזם שבנה פרויקט דיור כאל קבלן פיתוח. הוא מקבל כסף מהעירייה. אז למה דווקא הוא? למה לא מישהו אחר? הוא מקבל, יש לנו מנגנון קיזוז.

הוא מתקזז.

בשורה התחתונה, צריכה להיות לנו, ראשית, סיבה מספיק טובה לעשות את זה שצריכה להיות אולי יותר מעוגנת בדברים. שנית, מנגנון פיקוח יותר הדוק שהאינטרס הציבורי באמת נשמר ושעבודות התשתית מבוצעות באיכות טובה ולפי האינטרס הציבורי. תודה.

תודה רבה. אמיר הלר, בבקשה.

תודה. קודם כל, יש עיוות מאוד מאוד חד בכל מערכת המיסוי בנדל"ן, וזה עלה כאן תוך כדי הדיון, בוודאי על-ידי חיים ילין שהיה יושב-ראש מועצה בדרום, בין קרקע פרטית לקרקע מדינה, בין קרקעות במרכז הארץ לקרקעות בפריפריה. עד שכל העיוות הזה לא יתוקן באופן שדייר בירוחם יקבל כמו דייר בהרצליה או בתל-אביב, אז כל מה שעושים זה בעצם טלאי על טלאי וניסיונות לעגן מצב שממילא הוא מעוות, כי היום הכסף שנכנס לעירייה תלוי הרבה מאוד בשווי הקרקע באותו יישוב, בעיקר מהיטלי השבחה. ואז יוצא עיוות – שקופות של רשויות, ויש כאלה שהן יותר חזקות כי הקרקע שלהן יותר יקרה - - -

שנייה, אמיר. עזוב נאומים לאומה עכשיו.

לא, זה לא נאום לאומה.

דקה. יש לך מה לומר לגבי הצעת החוק?

כן.

תתייחס לזה. עזוב אותי עכשיו מה אתה חושב לגבי כל המיסוי במדינה.

אבל הדיון כאן נסב על שלושה נושאים: אחד, אמרתם לא לדבר עליו כרגע, זה היטל צפיפות. אחד, פטור ממכרז. השני שנוסף כאן במהלך השיחה זה הגדלת ההיטלים לטובת שצ"פים.

דבר על פטור ממכרז. אני אכוון אותך. מה עמדתך לגבי פטור ממכרז?

לגבי פטור ממכרז – אנחנו סבורים שזה נכון. יחד עם זאת, צריך לקבוע מנגנון שבו גם אם הגזבר והמהנדס קבעו שזה 80, אבל היזם חושב שהוא יכול לעשות את זה ב-100, ושמגיע לו 100 על זה, אז שיהיה מנגנון שהוא יוכל לערער על זה כדי שלא יצא בסוף נפסד, כי התשובה כאן שניתנה שמקסימום שלא יעשה איתם הסכם. זה אופציה לא קיימת. מי שנמצא אולי במשרדים חושב שכך זה יכול להיות. אי-אפשר, אתה לא יכול - - -

צודק. ומה עמדתכם לגבי שאר האגרות?

סליחה, להיטל שצ"פ ואגרות נוספות?

כן.

אני מאוד מתחבר למה שאמרה חברת הכנסת גרמן. המדינה צריכה לדאוג לאותם מוסדות ציבור. אם היא רוצה לעודד רשויות ולדאוג לזה שהאזרח הקטן בסוף לא יצטרך לשלם את זה במחיר הדירה, היא צריכה לממן את זה מכיסה. מכיסה זה מכספי הציבור. אבל כשאתה מעמיס את זה על מחיר פיתוח זה נכנס לתוך דוח אפס של יזם. זה מקבל על זה עלויות מימון, עלויות יזמיות ומע"מ. ואז התוצאה יוצא שהאזרח משלם הרבה יותר ממה שהעלויות של זה - - -

הבנתי. חבר הכנסת אורי מקלב, בבקשה

אני אעשה את הדברים בקצרה, אדוני היושב-ראש. ראשית, מהניסיון שיש לי, חלק מהסיבות שהטילו או בהסכמי פיתוח שהיו עם יזמים, זה לא רק היה לייעל את המערכת ולהביא לתוצאה יותר טובה מבחינת העירייה, אלא גם היה לעקוף את ועדות המכרזים העירוניות. זאת היתה עובדה. כל עיר, מסיבותיה היא, העדיפו לעשות את ההסכם בתוך המשרדים העירוניים ולעקוף בנושא של הפיתוח את ועדות המכרזים של העירייה. לא ועדת מכרזים, בסופו של דבר זה יכול להגיע כוועדת כספים כסעיף בתוך הרבה סעיפים, כשאין את ה-in put ואין את המבט המקצועי והרחב כמו שיש בוועדת מכרזים.

אני גם חושב שהיום חסר בוועדה הזו. כמו שאתם עושים בהרבה דברים, מנטרלים את כל אנשי הציבור. אתם לוקחים הכול לוועדת מקצועיות ואנשי הציבור בתוך הוועדות האלה לא נמצאים. כשזה מגיע לוועדת כספים, המחויבויות אחר כך הן על פי רוב גם קואליציוניות, ואין זמן. מי שהיה ברשות מקומית יודע במה מדובר. יכול להיות שראשי ערים שנמצאים עכשיו בוועדה לא יסכימו איתי. אבל חברי המועצה, בין הקואליציה, בין האופוזיציה, יסכימו לדברים שלי.

אבל אין ספק שההסכמים האלה כשהיזם עשה אותם, במיוחד תשתיות – אני לא יודע למה לא הרחבתם כאן גם למבני ציבור, אני רק ראיתי תשתיות - - -

יש, יש.

יש הגדרה לתשתיות, אבל - - -

גם בהגדרה לא ראיתי, ככה עברתי מהר כאן. אבל אם יש, אז יש – בסדר. כשאתה כבר בונה, אז כבר תעשה את כל מה שנמצא מסביב, וזה חלק מהדבר הזה. לעיתים זה דורש את עצמו. כשהיזם עושה את זה הוא גם אחראי להכול, ולא אומר: אתם עשיתם, אתם קלקלתם, ומטילים גם האשמות אחד על השני. זה גורם הרבה פעמים סדר בעניין.

אבל יש לי טענה אחת אליכם, וזה דבר שחוזר על עצמו. אתם יושבים ומכינים חוק ולא מתייעצים עם הרשויות המקומיות קודם. יש אנשים. עיריית ירושלים - במקרה יושב לידי חגי ושאלתי אותו. האם מישהו התייעץ קודם? אתם כותבים חוק ואתם לא שואלים לפני זה את הרשויות המקומיות איך בפרקטיקה זה קיים, מה אתם עושים. אנחנו צריכים היום להעלות נושאים שמתוך השטח אומרים לך שהיה כך או היה אחרת. השלטון המקומי, האם אתם הייתם לפני ש?

כן. חבר הכנסת מקלב, כן. אנחנו בפירוש התייעצנו.

עם מי התייעצתם?

מרכז השלטון המקומי, עיריית תל-אביב.

השלטון המקומי, אני לא שמעתי לא מעיריית תל-אביב ולא מעיריית ירושלים שמישהו התייעץ איתם.

אני מוכרחה לומר שבהקשר הזה מרכז השלטון המקומי כן היה משותף.

רק בהקשר הזה?

ארז, אל תרחיק לכת. אני כבר מחמיאה על שיתוף הפעולה.

מרכז השלטון המקומי, עיריית ירושלים לא היתה בתוך התהליך.

אתה לא רוצה שנתייחס עכשיו למס צפיפות.

לא עכשיו. אמרתי שנעשה הפסקת קפה ונחזור לזה.

בגדול, סיכמתי.

תודה רבה. אפרים הניג, בבקשה.

אפרים הניג, נשיא חברת אפגד יזמות ובנייה. בונה פרויקטים בארץ וגם בחו"ל.

בניתי בארצות-הברית והייתי צריך להוציא היתר בנייה לפי מסלול ירוק, לפי התב"ע. ניגשתי לפקיד בעירייה שאחראי על הוצאת היתרי בנייה. לקח לי חצי שעה להוציא היתר בנייה. כשאני בא פה בארץ, אחרי הבדיקה הטכנית של הפקידות יש ועדה מקומית של אנשי פוליטיקה ולוקח בערך חצי שנה להוציא היתר בנייה. זה היה יכול לקצר לנו הרבה את הדרך אם לא היינו צריכים לעבור את כל הדרכים האלה בנושא, וגם היה מוזיל הרבה את הדירות בכל הנושאים האלה.

לגבי פטור ממכרז – זה דבר בסיסי. אני חושב שחייבים לעשות אותו. תודה.

תודה רבה, אפרים. עו"ד מארק, בבקשה.

בוקר טוב. עו"ד מארק שיפמן, עו"ד גיא שטרום - אנחנו כאן מייצגים למעשה את הסקטור הפרטי. אני ייצגתי את עיריית תל-אביב בשנים עוד שעו"ד בן-ארי היה יועץ משפטי בהסכמים של השבחה מלאה, הסכמים של ציפוף מה שאתם קוראים לזה היום, הסכמי משימות, וייצגתי את עיריית תל-אביב בפסק דין ברונו בעליון שזה פסק הדין שונה מפסק דין דירות יוקרה – יבנה, למי שיודע את האבחנה.

למעשה, אנחנו פה בגלל פסק דין דירות יוקרה. נלך רגע לפרקטיקה ולמה שנכתב פה בהצעת החוק. הכול נובע מזה שהרשויות המקומיות עצרו הכול ואמרו: אנחנו לא יכולים כרגע להתקשר בהסכמים פרטיים, מה שנקרא. אנחנו צריכים לפעול רק כרשות מינהלית, ולא יכולים לעשות שום דבר כאילו במשחק של הפרטי, ושם הכול נעצר. לדוגמה, בנימינה תוכנית 643, 253 יחידות דיור, קרקע פרטית - דיברתם על קרקע פרטית. לא קורה שם כלום. תב"ע משנת 2010, אי-אפשר לבנות. הרשות המקומית עוצרת הכול ואומרת: אנחנו לא מתקשרים כי יש דירות יוקרה - יבנה ואנחנו לא מתקשרים בשום הסכמים ולא עושים שום פיתוח עד שלא יגידו לנו מה אפשר לעשות. אני חשבתי שלכן אנחנו פה, גם מדברי ההסבר לחוק.

אני קורא את החוק, את סעיף 198א(א) וכתוב: "התקשרות של העירייה עם מי שמחזיק לבדוק בזכויות של מחצית ויותר..." – אתם הקראתם. הבעיה עם הניסוח הזה – יש פה נציגות של הקבלנים, יש את העיריות, אבל אף אחד לא דיבר פה, כבר שעה וארבעים, בשם בעלי הקרקע הפרטיים. אנחנו לא מייצגים באמת בעלי קרקע פרטיים פה, אבל אני רק מעלה את הקול הזה.

לא הבנתי מה שאתה אומר. כל מה שאנחנו מדברים זה על קרקע פרטית.

נכון, אבל בהצעת החוק אתם צריכים יזם אחד שמחזיק לבדו. אני קורא מהחוק.

כן.

מה קורה שיש לך ריבוי בעלי קרקע?

סרט אחר. אני אסביר. אגב, זה הרבה יותר מורכב.

אבל העירייה לא עושה, ולכן אנחנו פה.

לא, לא. אני אסביר. אתה יודע, לפעמים האויב של הטוב זה הטוב מאוד. כרגע הם דווקא הביאו איזושהי הצעה הגיונית. הוא אומר לך: אם למישהו יש מעל 50% זכויות אז הוא הפיבוט. כרגע כשיש, נניח, 20, אז זה בעיה אחרת. זה בעיה הרבה יותר מורכבת. עזוב אותה עכשיו. אנחנו רוצים עכשיו לקחת איזה פיבוט שהוא יוביל. למה יש לך בעיה בבטן עם זה?

דיברנו על החסמים, על הסרת חסמים.

אנחנו לא הולכים להסיר את כל החסמים. תבין, אנחנו כרגע רוצים לקדם צעד אחד מהמצב שאנחנו נמצאים בו היום. אתה שואל אם יכול להיות יותר טוב? בטח.

אבל אם ה-20 יחתמו לאחד, יהיה אפשר לעשות את ההסכם?

כן.

אנחנו לא לומדים פה עכשיו גמרא.

אם ה-20 יחתמו ואחד לא, הם ינסחו את הנוסח וישפו אותו.

ברור לחלוטין כשמדובר כרגע בפרונט שיש אחד שבעל 50% זכויות. אם כולם יבואו ויתאגדו, יהיו 50 ויגידו: כולנו מסכימים, אז בוודאי שאין בעיה.

לא, יש בעיה. בנוסח של היום יש בעיה.

יתקנו את הנוסח.

צודק, נתקן. הרי זה האינטרס שלהם להריץ את זה, זה בסדר.

צריך לתקן את הנוסח שגם אם מתאגדים - - - בהסכם שיתוף - - -

אם הם מתאגדים, ממילא הם אחד - - -

חבר'ה, עוד שתי דקות אני מעביר את זכות הדיבור לתומר, ואחרי זה אני צריך שלוש דקות לסכם את הפרק הזה. יש לך עוד דקה.

חגי, דקה. אחרי זה תומר.

אורי, קודם כל, תודה. אנחנו נשב עם האוצר. יש בחוק מגבלה של 100 יחידות דיור, מגבלה מאוד בעייתית, שאני מציעה לא להכניס אותה, או לתת לוועדה שיקול דעת. לדוגמה, פרויקט שיש בו גן ילדים בקומה התחתונה של הבניין, מה שכולנו רוצים, ודיברנו על ציפוף, ויש שם רק 20 יחידות דיור. הפרויקט לא ייבנה לעולם כי אני לא יכול להתקשר עם היזם לבנות את גן הילדים שבבניין שלו.

אני לא מדבר כרגע על הציפוף.

לא, לא. אני מדבר על פרויקט פטור ממכרז. על-פי החוק אפשר רק ממעל 100 יחידות ומעלה.

אתה אומר כרגע שאתה רוצה להוריד את ה-100?

חד-משמעית.

מתחת ל-100?

כן. להיפך, זה לא קשור. אתן לך דוגמה של בניין עם 20 יחידות דיור ובקומה התחתונה יש - - -

עזוב, עזוב. אתה בעצם מציע להוריד בכלל את המגבלה של הכמות ולהשאיר את זה לעירייה.

נכון מאוד, בשיקול הדעת שלה.

דבר שני, ה-50% הוצאות הפיתוח של המתחם – עוד פעם, נניח שבא עכשיו יזם אחד. הרי היום אפשר להתקשר רק אם 50% מהוצאות הפיתוח במתחם עוד לא בוצעו. נניח שביצעו יותר מ-50% מהפיתוח ועדיין יש ליזם את אותו גן ילדים בבניין שלו. אני לא יכול להתקשר אתו על-פי החוק. אנחנו תוקעים את הפרויקט.

אנחנו מדברים על 50% מהבעלות, עוד לא - - -

מהוצאות הפיתוח של המתחם, אם יש 50% על-פי החוק כרגע, אם 50% מהוצאות הפיתוח בוצעו, אני לא יכול להתקשר. עוד פעם, אחרי שביצעו את הכול יש אחד שיש לו גן ילדים בבניין.

מי ביצע את ה-50%?

לא משנה מי, אני לא יכול להתקשר עם ה- - -

תסביר לנו, בבקשה, בקצרה למה המגבלה של הכמות היא חשובה, ולמה ה-50% של הפיתוח שאני לא שמעתי אותה עד עכשיו.

עלה פה מכמעט כל הדוברים, גם מחברי הוועדה, שפטור ממכרז ככלל זה לא דרך המלך. עדיף שעירייה תבוא וכל אירוע של פיתוח תמכרז ותביא את המחיר הזול ביותר, ואנחנו פה באים ונותנים סייג לדבר הזה מתוך אותם נימוקים שנאמרו. לכן, אנחנו גם סייגנו את האפשרות לעשות את זה. אנחנו לא חושבים שבכל אתר ואתר שיש איזה רבעון כביש להעביר העירייה צריכה להגיד ליזם: תעשה את זה בפטור ממכרז, בדיוק מאותם נימוקים שעלו פה. לכן, סייגנו שרוב הפיתוח לא בוצע. אנחנו מדברים על תב"ע שברובה לא פותחה, שהיא בגודל משמעותי.

מה שאני מבין מההערה של חגי זה שבמקרה שבו יש - - -

אתה לא עונה לשאלה.

אני כן עונה לשאלה ממש.

לא. אתה אומר: אם מעבר ל-100, אנחנו רוצים לרוץ עם ה-100, חשוב לנו למרות שזה לא בסדר להקדם – זה מה שאתה אומר לי. אבל פחות, בוא נגיד לעירייה: תעשי את. לא הבנתי, תבוא לעיקרון.

הבעיות של העירייה שזיהינו זה לא לעשות בהיקף מאוד קטן. זה בדרך כלל לעירייה יש יכולות. הבעיות שלה הן כשזה מאוד גדול, שזה מצריך קדמי מימון, שזה יכולות הנדסיות שלפעמים אין לה. במקום שהיא פיתחה את רובו כנראה שהיא מסוגלת - - -

יכול להיות, ואנחנו נבדוק את זה, שאנחנו צריכים באמת לסייג את זה לעניין שבו המטלה היא בתוך מה שהיזם בונה כבר מאליו. אם זה בקומת הקרקע - - -

אני מניח שכל מה שאנחנו כאן במטלות זה במסגרת הקו הכחול של התוכנית שלו.

לא, אבל הוא מדבר על ממש בקומת הקרקע של הבניין.

תומר, בבקשה.

אדוני היושב-ראש, תודה. אני אנסה לעשות את זה בקצרה בעקבות ההערות שעלו כאן. לחלק מההערות אנחנו חושבים שצריך להתייחס בכובד ראש.

כפי שנאמר, נקודת המוצא היא שדרך המלך היא דרך המכרז, ומדובר כאן בחריג שצריך לתת לו את הפירוש המצמצם, את התנאים המצמצמים, כדי לענות על הרע ההכרחי שאנחנו מסתכלים עליו כאן כהסכמי פיתוח עם יזמים.

אני אעיר את ההערות שלי לגופו של עניין לפי סעיפי ההסדר המוצעים. לגבי המחזיק לבדו שלגביו כתנאי מוקדם להתקשרות - אני מאמץ את ההערה שנאמרה על-ידי עו"ד שיפמן לגבי המחזיק לבדו. בהחלט יש מקום להתייחס למצב שבו יש מספר מחזיקים, זה תופעה מאוד נפוצה, של ריבוי בעלים, ולאפשר מצב של התקשרות במצב של ריבוי בעלים שאם הם מצליחים להתארגן ביניהם ולהביא מול העירייה יזם אחד.

אין בעיה.

נושא נוסף, מבחינת גודל הפרויקטים וכו' – לגבי מסחר ותעסוקה, אנחנו חושבים שהכמות של 5,000 מטר מרובע כתנאי מינימום היא כמות נמוכה מדי. צריך להגדיל אותה. זה לא נכון - מרכז מסחרי קטן של 5,000 מטר, זה נראה לנו מספיק קטן. מאידך גיסא, אני חושב שהערתו של חגי מעיריית ירושלים לגבי השלמות קטנות במירכאות, כמו למשל, גן ילדים במסגרת פרויקט שכבר מתבצע, וגם אם בוצעו כבר 50%, ואפילו אם זה לא 100 יחידות דיור, ייתכן מאוד שיש מקום לשקול את זה כמשהו שצריך להכניס אותו בתוך המסגרת הזו כמשהו שאפשרי.

נושא נוסף שאנחנו מצטרפים להערה – אנחנו סבורים בהחלט שהנושא הזה צריך לאישור מועצת הרשות המקומית לאחר הדיון המקצועי. אפשרות אלטרנטיבית לכך היא קביעת מדיניות ברורה ואחידה של המועצה לגבי המקרים שבהם נעשית התקשרות כזו, זאת בעיקר כדי למנוע מצבים שהם מגיעים, והגיעו במקרים מסוימים, ואני לא מתייחס להיבט הפלילי של הדברים, אלא למשמעות היום יומית של המונח סחיטה. הרשות המקומית עיכבה פרויקטים, מעכבת פרויקט, בתנאי שהקבלן יסכים וייאות לבצע מטלה ציבורית כזו או אחרת, אפילו בתחום התוכנית, כשברור לעירייה שהוא לא יכול ולא צריך ולא ראוי היה להטיל עליו אותה. אבל היא משתמשת בכוח שבידיה למנוע את הפרויקט ומטילה עליו את המטלה הזו בעל כורחו. במקרים רבים אותם יזמים, כפי שאמר אדוני היושב-ראש, מרגישים עם הגב אל הקיר והם נאלצים להסכים לדרישות.

לכן, צריך לקבוע איזשהם הסדרים שיבהירו את המדיניות של המועצה או להביא כל פרויקט כזה לאישור המועצה כאשר כך תהיה עין ציבורית מפקחת על הנושא.

נושא נוסף שאנחנו חשבנו שראוי זה שההחלטות בנושא הזה יהיו מנומקות של הוועדה המקצועית שתמליץ למועצה. אנחנו סבורים שיש פה מצב של צורך בהבהרת הקשר בין אומדני העלויות שמוגשים לבין המחיר. כך לפי הנוסח המוצע אין שום קשר בין המחיר לבין אומדני העלויות. יכולים להיות מצבים שבהם יש פער מאוד מאוד גדול בין שניהם, ועדיין לכאורה לפי ההצעה המוצעת כרגע הדברים יאושרו. אנחנו מציעים ליצור את הקשר ההדדי בין הדברים.

יש שני נושאים שבהם ההצעה הזו לא מטפלת וצריך לטפל בהם. הוציאו מכאן את נושא הביוב והמים. יש עיריות שאנחנו יודעים שהן עדיין מטפלות בנושא הביוב והמים, מחד גיסא. מאידך גיסא, יש עיריות שבהן יש תאגידי מים, ולכאורה הנושא הזה לא מטופל. צריך לחשוב איך מטפלים בו, גם באותן עיריות שבהן יש עדיין טיפול בנושא המים והביוב וגם באותן עיריות שמדובר בתאגידי המים.

הנושא השני שבו ההצעה הזו לא מטפלת בצורה שעדיין מניחה את דעתנו זה נושא של מצבים שבהם אין היטל השבחה אלא יש חלף היטל השבחה שהמינהל משלם או רשות מקרקעי ישראל משלמת.

אז ברוב המקרים המינהל מפתח.

לא. בהסכמי פיתוח ישנים, למשל, המינהל היה מטיל את עבודות הפיתוח על היזם, והסכמי פיתוח כאלה עדיין עומדים בתוקפם באזורים רבים בארץ.

אז למה זה יהיה שונה?

כי אין היטל השבחה.

בגלל ההיטל עצמו. הוא מעביר רק 10%, בגלל זה.

12% כבר. שלא כדין, אבל 12.

למה שלא כדין?

כי ההסכם משנת 73' לא תוקן, והחוק לא תוקן. הוא מפנה להסכם מ- 73', מה לעשות?

רבותי, תודה רבה לתומר.

ברשותכם, אני רוצה לסכם את הדיון. חבר'ה, עוד חמש דקות אני נותן בערך חצי שעה להתרגשויות.

מה המשך סדר היום?

אנחנו נעשה פאוזה אחרי שאני אסיים. נתכנס בערך אחרי זה ב-12:15, ב-12:20, ואנחנו נמשיך בהצעה השנייה לגבי הנושא של הציפוף.

יש לנו עוד ישיבות במקביל ורק הערה לסדר. עד איזה שעה הישיבה מתוכננת?

עד שנסיים.

בערך?

לא יודע. אנחנו מתקדמים ומסיימים. היום מסיימים. היום אנחנו נסיים ב-12:00 ועד 12:30 נעשה הפסקה, ואחר זה נמשיך עד שנסיים. את יכולה ללכת בינתיים.

אני הולכת לוועדת כספים.

אין בעיה. לא נרשם לך את זה, חיסור מוצדק.

חגי, בבקשה.

דודי, הדגשת בהתחלה שהחוק כפי שהוא עובר עכשיו בלי מקורות מימון יעצור את הבינוי כי עיריית ירושלים מהשנה הבאה תצטרך לתקצב בעשרות מיליונים, צריך להבין את זה.

הבנתי. חגי, אתה לא צריך לחזק את מה שכבר אמרת, הבנו.

ברשותכם, אני רוצה לסכם בארבע או חמש נקודות: ראשית, ערן, אני מרגיש שהחוק לא מבושל. אין לי בעיה להעביר אותו as is, אבל הוא לא מבושל. הוא מייצר יותר בעיות מאשר המצב הנוכחי, לדעתי. אני אגיד איפה אתם צריכים להתייחס בנושא של החקיקה. אחד, הרכב הוועדה כמו שאמרתי. לדעתי, צריך להיות גם הרכב הוועדה הפוליטי. זה משהו טכני שקיים בעיריות, וזה בסדר. צריך גם להסדיר את זה שהפוליטיקאים ירגישו בסדר, ואסביר גם מדוע. תראו איך עובדת העירייה. בסוף הפקידים עושים מה שראש העיר רוצה, תאמינו לי. לכן, מישהו צריך להסתכל ולהגיד: רק שנייה, מה קורה פה? זה צריך להיות מורכב מהקואליציה, מהאופוזיציה. יש אותם בעיריות. כל ועדת מכרזים, אגב, בעירייה היא גם ועדה פוליטית. לכן, אני חושב שזה דבר פרוצדוראלי שלא מפריע ולא מסבך, וזה בסדר.

לגבי הנושא השני שכאן העירו – צריכה להיות איזושהי ערכאת ערעור, ויכול להיות שהיא גם פנימית. נניח שמישהו אמר שזה עולה 80, וההוא אמר שזה עולה 120, ואנחנו לא אומרים לו: אתה יודע מה? אם אתה לא רוצה 80, לך הביתה. זה לא עובד כך. צריך לבוא ולבנות איזשהו מנגנון פוסק. בסופו של דבר, הרי כל הדברים האלה רצים מהר ואין שום בעיה. זה לא מכרז, נפרסם שבועיים, עד שנפרסם, עד שנפתח והגענו כבר לחגים, חצי שנה, ואנחנו עוד לא שם. זה מכנסים את הבן-אדם. ואם היום החלטנו ככה, הוא מערער, מחר, בעוד שעתיים, מביאים את הבן-אדם וגומרים את העניין. צריך איזשהו מישהו שנותן איזושהי ערכאת ערעור לגבי המחיר עצמו, כי בסופו של דבר ליזם קשה מאוד. בסופו של עניין, לא מכניסים עוד קבלן לאותו תא שטח. זה קשה, זו בעיה, מסובך.

אתן דוגמה אמיתית שקורית כל יום. הכנסת עוד קבלן פנימה ונשבר הקיר. אתה אומר לו לתקן את הקיר והוא אומר לך: זה לא אני. אתה מוצא את עצמך שאתה צריך לשים מצלמות כדי לדעת מה קרה בכלל. לכן, תמיד עדיף לתת אחריות אחת לבן-אדם אחד, כתובת אחת שרק איתה אתה מדבר. לכן, אני אומר שחשוב גם פה שאותו קבלן ירגיש שלא דפקו אותו. אם דפקו אותו, הוא ידפוק אותך. אתה לא יודע את זה עכשיו, אבל הוא ידפוק אותך. אתה תגלה את זה עוד חמש שנים כשהוא כבר לא פה. לכן, חשוב שהוא ייצא עם תחושה טובה. תמיד הייתי אומר לקבלנים: חבר'ה, אני רוצה שתרוויחו, אבל במידה. לא להגזים. לכן, אני חושב שזה חשוב גם לתחושה.

עד עכשיו הייתי בפרוצדורה ועכשיו אני בא למהות. לדעתי, אתם צריכים לסגור שני אירועים שלא סגרתם אותם, וזה המהות של העניין. לדעתי, אתם חייבים להחליט מה זה כולל בחוק, המטלות – מה הן כוללות, איזה סוגיות. בגלל שכיום זה לא כולל את מה שאמרתי, לא כולל את אגרת הפיתוח של השצ"פים, זה לא כולל את הנושא של מבני הציבור. ותחליטו - יכול להיות שקבלן צריך להביא את המגרש לחפירה עד גובה מסוים שבתוכנית. זה חשוב משום שבסופו של עניין יש סדר בבינוי התשתיות. צריך להבין שיש היגיון. בהתחלה הבניין מתחיל להתרומם, אבל במקביל מתחילות להתפתח התשתיות. לרוב מה שקורה זה שמבני הציבור לא נבנים בזמן, א הם נבנים שנה או שנתיים אחרי שהדיירים נמצאים. ואז עוד פעם שופלים, עוד פעם משאיות, עוד פעם כל הכבישים האלה נהרסים, וזה בתוך שנה. לכן, מישהו צריך להסתכל על כל התמונה הזו ולהתחיל לתזמן את התשתיות נכון. הרבה פעמים אתה מבקש מהקבלן במטלות שלו להביא לך לפחות את המגרש חפור ברמת אפס, ואז הבינוי הוא פחות אגרסיבי. זה פחות בעייתי מאשר להתחיל להביא עכשיו כל מיני צמ"ה כבד כדי להתחיל עכשיו לחפור, וכל הוצאות העפר, וכו' וכו'.

לכן, אישית אני חושבת שבמסגרת הסל הזה צריך להיות בחוק מוגדר על מה מדובר. כרגע מה שאמר חגי, זה נכון. אם אנחנו הולכים על זה, כל עירייה צריכה להוציא מהכיס כסף לשים את המטלות שאין לה. אגב, אין לה. תזכרו תמיד שהעירייה חושבת: לא רוצה להרוויח, לא רוצה להפסיד. אני גובה ארנונה כדי לתחזק תשתיות, לא כדי לפתח אותן. לכן, תחשבו איך אתם מייצרים סל לעירייה שהיא לא מפסידה והיא לא מרוויחה. אגב, היזם גם מבין את זה. היזם מבין שכשהוא בא לבנות הוא בונה גם את התשתיות מסביב – זה נושא אחד.

הנושא השני זה רמת הפיתוח. רבותי, אתם חייבים לדבר במונחים שקליים של רמת פיתוח. אם אתם מביאים מטלה אתם חייבים להחליט כמה היא עולה. כי כמו שאמרתי, יש פקיד שהוא מחליט שהוא רוצה אספלט במדרכה, יש אחד שאומר לו: אדוני, לא. אתה תעשה לי גרניט, או שתעשה את זה מאבן שתביא מסין כי זה מה שהוא רוצה, והיזם תקוע. הטלת המשימה היא שרירותית. תראו, כולם רוצים לעשות וכולם באים ממקום טוב, אבל אני אומר - - -

התייחסנו בחקיקה לזה שזה עבודות ממוצעות.

אני לא יודע מה זה ממוצעות.

"- - - יתבססו, בין השאר, למכרזים לעבודות מאותו סוג שערכה העירייה או שניתן לגביהם אישור לפי סעיף 9 - - -"

אמרתי, אני לא יודע. אני יודע על: דברו במונחים כספיים. למשל, שמטר פיתוח לא יעלה על כך וכך. המטלות בסוף צריכות להיות עד גובה מסוים כי אחרת יש פה ויכוח בין היזם לבין העיריות ולא נגמר. תאמינו לי, לא נגמר. לכן, כשאתה אומר בחוק ליזם: אדוני, אתה תפתח את המדרכה, אבל לפי תחשיב שעשיתי ממוצע, מטר לא יעלה מעל 100 שקל, ואז הוא מבין. כולנו מבינים על מה מדובר כבר. לא יקום איזה מישהו ויגיד לו: אדוני, אני רוצה כך וכך. זה עלה 400 – לא מעניין אותי.

אלה דברים שחייבים לסגור אותם, מדובר בחוק. אחרי שיצאנו מכאן תזכרו שבסוף בסוף בסוף יש אותו פקיד מול אותו יזם בעירייה מסוימת כשכל אחד והראש שלו. הפקיד חושב כך, פקיד אחר חושב כך, ומדובר בהרבה כסף. לכן, אני אומר שמצד אחד העיריות לא צריכות להפסיד. בגלל שהם לא יפסידו הם לא ישנו את זה. מצד שני, היזם לא יכול להיות נתון לגחמותיו של כל פקיד כזה או אחר במה שהוא רוצה. זה הא בהא תליא. אני חושב ששני הדברים האלה הולכים ביחד, גם העלות וגם איזה סוג מטלות אתם רוצים להכניס לתחולת החוק.

לגבי נושא מספר יחידות הדיור – אני לא הייתי נכנס לזה. אני מציע לכם, תחשבו על זה. תזכרו תמיד שהאחריות של המרחב הציבורי היא של העירייה, לטוב ולרע. בסופו של עניין, אחרי שהיזם גמר והלך הביתה, בסוף האזרח הרגיל קם בבוקר ויש לו מוקד 106 והוא מקבל את העירייה. הוא בא לראש העיר ואומר לו: אדוני ראש העיר, אני לא יודע כלום, לא מעניין אותי. אבל פה לא בסדר, שם לא בסדר, ואז העירייה לא יכולה להגיד לו את סיפור עלי-באבא: זה לא אני, זה הסכם פיתוח. זה היא. בסוף הכול מתגלגל לעירייה, מה שבתחומה ומה שלא בתחומה.

לכן, הייתי מציע לכם לתת שפיל לעירייה, להחליט איפה היא נכנסת ואיפה לא. זאת אומרת, אל תגדירו לה 100 כן, אבל 90 לא. אני חושב שזה יותר נכון שהם ינהלו את המשא-ומתן במובן זה שאיפה שטוב להם הם יגידו: אוקיי, אין בעיה, ואיפה שלא היא תגיד: לא. אני אעשה את זה, לא אתה. תמיד יש את האופציה לעירייה לעשות את המטלה בעצמה. לכן, תשאירו לעירייה את הגמישות איפה היא חושבת שזה יעלה לה. אני הייתי פקיד עירייה הרבה שנים ואני אומר לכם שבסוף בסוף בסוף מה שעולה יותר כסף העירייה תזרוק על היזם, מה שעולה לה פחות היא תעשה את זה. כך זה, זה המשחק.

אנחנו נעשה הפסקה עד 12:30. נתכנס ונדבר על הנושא השני.

תודה רבה, רבותי.

(הישיבה נפסקה בשעה 12:05 ונתחדשה בשעה 12:30.)

אנחנו מחדשים את הישיבה. צהרים טובים. אנחנו ממשיכים לגבי הנושא של היטל ציפוף אבל לפני כן אני רוצה להביא הצעה להחלטה. אני רוצה להעלות הצעה לתיקון פקודת העיריות, שזאת הצעה שלי לפי סעיף 188 ואני אקריא אותה:

בסעיף קטן (א), במקום "ולאישור השר או מי שהסמיך אותו לכך" יבוא "באישור השר או מי שהסמיך אותו לכך ובאישור ועדת הפנים והגנת הסביבה של הכנסת".

בסעיף קטן (ב), אחרי "על שכירותו" יבוא "וכן הרשאה לשימוש במקרקעין ששטחו חמישה דונם לפחות, שהשטח הכולל המותר לבנייה בו הוא אלף מטרים רבועים לפחות", בסופו יבוא "לעניין זה, שטח כולל המותר לבנייה כהגדרתו בחוק התכנון והבנייה התשכ"ה-1965".

עכשיו אני אסביר במלים שלי מה הכוונה. עירייה שרוצה להקצות שטחים שהם מעל חמישה דונם ואלף מטרים מרובעים, אנחנו מבקשים שזה יבוא לאישור. מעבר לכל הפרוצדורה הרגילה, שזה גם יבוא לאישור ועדת הפנים והגנת הסביבה של הכנסת. אני חושב שאירוע מז'ורי ברמה הזאת חייב להיות תחת פיקוח ציבורי כלשהו. אני מבקש לשנות את החוק בעניין הזה ולהביא את זה, כמו שאמרתי, לאישור ועדת הפנים והגנת הסביבה. אני מעלה את זה גם במסגרת חוק ההסדרים ואנחנו נביא את זה להצבעה לא עכשיו אלא אני אביא את זה במסגרת כל החבילה בסוף הדיון, כמו שאמרתי בפעם הקודמת.

מישהו רוצה להתייחס לנושא?

שאלה. במועצות 5,000 מטרים זה כלום, זה שום דבר.

חמישה דונם.

כן. חמישה דונם, זה כלום. בסקטור העירוני. לפי מה שאתה אומר, זה נחשב להמון.

בוודאי.

אם אני רוצה להביא את זה לוועדה לפני האישור.

איזה שטח אתה מקצה ולמי יותר מחמישה דונם?

לא יודע. המועצה עם 762 אלף. כל אזור תעשייה הכי מינימלי הוא 35 דונם.

לא. הכוונה היא שאתה מקצה למישהו. לא שאתה מוביל תכנית שיש בה מאתיים דונם אלא אתה מקצה איזשהו שטח לעמותה, אתה מקצה איזשהו שטח שהוא בעצם לא לגוף עירוני בכלל.

אנחנו מקצים. כן.

תרשום לך את ההערות ולפי זה נתקן. אני הבאתי כאן משהו גולמי.

השאלה הייתה כי אני לא מכיר את הסקטור העירוני. חמישה דונם זה הרבה.

אולי אפשר לומר למועצה אזורית.

יכול להיות שנסייג את זה למועצות אזוריות, אבל לי חשוב יותר בהיבט הזה.

למשל, שאלה. כשמקצים - - -

למי הקצית חמישה דונם? תספר לי.

למשל, קיבוץ או מושב מקצה למועצה 35 דונם לבניית בית ספר. המועצה עושה את החוזה מולם והיא מקבלת 35 דונם. בעיקרון בעלות הקרקע עכשיו היא של המועצה. אני עכשיו מקצה את הקרקע בחזרה לישוב, אחרי שבניתי את בית הספר כי אחרת אני לא יכול לבנות בית ספר.

אתה לא מנהל את בית הספר? הוא לא שלך?

יכול להיות שלי.

אני רוצה להבין. אתה קרקע של המועצה. בסופו של דבר כל קרקע ציבורית הופכת להיות קרקע שרשומה על שם המועצה.

נכון.

אני לא מדבר כרגע על מי נותן לך. לך עכשיו יש קרקע, בנית בית ספר. נגיד מושב עזריקה מחליט ללמוד בבית הספר. מה זה קשור? אתה לא נותן את זה. אתה כמועצה מפעיל את זה.

כן.

אני שואל שאלה אחרת. בא אליך יזם ואומר לך שהוא רוצה לעשות משהו מסוים ואתה לוקח קרקע ציבורית, למשל ירוקה, ואתה אומר לו שאתה נותן לו להקים כאן כעמותה. זה לא במכרז אלא אתה אומר לו, אתה מעביר לו את זה בוועדת הקצאות, שייקח ויבנה כאן מכללת צה"ל למשל. אני חושב שזה דורש דיון בוועדת הפנים. הרי אתה לוקח קרקע. בדרך כלל היא לא בייעוד שלה ואתה משנה לה את הייעוד. אם זה בייעוד שלה, היא שלך ואין בעיה.

אני בדרך כלל משנה ייעוד.

אנחנו צריכים להגיד עכשיו נושא חדש?

אם אתם רוצים.

כן. אנחנו רוצים.

בסדר. מאה אחוז. יירשם בפרוטוקול שהאוצר מודיע שזה נושא חדש.

אנחנו נפנה את תשומת לב האוצר שטענות נושא חדש, לפי התקנון החדש, אם לא יגיע מכתב מהשר עד הישיבה שתיקבע בוועדת הכנסת, הטענה לא תתקבל על הסף מה שנקרא.

אנחנו נדאג למכתב. דרך אגב, זה משנה איזה שר? גם שר הפנים מתנגד לזה.

יכול להיות כל שר.

או שר הפנים או שר האוצר?

נמצאים כאן נציגי שר הפנים. אני מדבר מטעם משרד האוצר. נתבקשתי על ידי נציגי משרד הפנים להביע גם את התנגדותם.

שיבואו לכאן. יש כאן מקום פנוי ורמקול. מי זה נציג משרד הפנים?

נציג מינהל התכנון, סליחה.

מינהל התכנון לא שייך למשרד הפנים אלא למשרד האוצר.

מי זה נציג משרד הפנים?

זה לא מעניין אותם.

אני מציע להבא שכל משרד ידבר בשם המשרד שלו. אל תדבר לי בשם משרד הפנים. אתה משרד האוצר, דבר בשם משרד האוצר. למה לך לדבר בשם משרד הפנים?

אנחנו מתקדמים.

אפשר להתייחס בשתי מלים?

כן.

גם לשלטון המקומי, שזה נושא שהוא בהארד קור של העשייה העירונית, הוא חדש. זאת אומרת, אני מודה שבכלל לא ידעתי שזה אמור לעלות לדיון. אני חושב, כמי שחי את השלטון המקומי ואת פורום ה-15 וכולי – אגב, אני היועץ המשפטי של עיריית תל אביב למי שלא יודע – שזה נושא שחשוב מאוד שהשלטון המקומי יתייחס אליו במלוא כובד הראש.

מסכים אתך. מצין.

לפי לוח הזמנים שאדוני יקבע.

אין בעיה. אני מסכים אתך. אני שמח. אני מבקש בשבוע הבא. אני בכל מקרה אביא את כל החבילה הזאת שוב במועד עליו אני אחליט. בוא נגיד, תנו לנו עד יום חמישי או תחילת שבוע הבא ואז תיזמו אתי פגישה, תבואו מגובשים, תחשבו על הכול ואם צריך לעשות שינויים, אין בעיה, אני פתוח לשינויים. אני רק מדבר על הרעיון באופן כללי.

או לרדת מזה.

הכול אפשרי. אני למדתי שהכול אפשרי אבל בעיקרון בדרך כלל אם יזמתי משהו, כנראה יש בעיה. אתה מבין לבד, עוזי, שלא קמתי בבוקר ופתאום זרקתי קוביות ויצא לי דבר כזה. כשהיינו באים עם משטח טנקים, לפני שהיינו עולים על הטנקים, היינו קוראים הוראות בטיחות. הסעיף הראשון היה הוראות אלה נכתבו בדם. אם כן, ההוראה הזאת נכתבה בדם. אני מביא את הניסיון האישי שלי. יש כאן עיוות עצום שחייבים להסדיר אותו. מזה זה בא. בוא נגיד, תקבעו אתי ותגידו מה שאתם רוצים. אני בוודאי פתוח לעניין. אם אתם אומרים דברים של טעם, נשנה את זה לפי העניין.

בסדר גמור.

עוד מישהו רוצה להתייחס לנושא? תודה רבה. נמשיך בנושא של חוק הציפוף. היות ותומר כבר התייחס לזה, בבקשה.

לא. אני לא התייחסתי. אני מציע שקודם האוצר יציג כי הוא לא הציג את זה.

בבקשה, האוצר.

סליחה, אם אפשר דקה לחזור להערה על סעיף 188. אני מבינה שמשרד האוצר דיבר ואני רק אוסיף שגם משרד הפנים מתנגד ואנחנו טוענים נושא חדש.

בסדר גמור. בבקשה. מי הדוברת?

אורית מלמד, עורכת דין בלשכה המשפטית, משרד הפנים.

אני אציג את התהליך שעברנו. ערן הציג אותו קודם בגדול ואני אולי ארד קצת לפרטים כדי לבסס כאן את הדיון.

כפי שנאמר, וגם אמר יושב ראש הוועדה, הייתה פרקטיקה נהוגה בין יזמים לבין רשויות מקומיות שבעת מתן היתר בנייה נכתב איזשהו הסכם ביטוח, חלקו עוסק במה שדיברנו עליו קודם, ביצוע על ידי היזם, וחלקו עוסק בביצוע של פעולות נוספות שאינן מגובות בהכרח בקיזוז אגרות והיטלים, או לחילופין יש רשויות שלקחו את זה לכיוון של תשלום השבחה נוספת עד כדי השבחה מלאה. הפרקטיקה הזאת בעצם נפסלה בין היתר בפסק דין דירות יוקרה כי היא הייתה לא שוויונית, בעייתית, לא מוסדרת ואנחנו ארבע-חמש שנים אחרי פסק דין דירות יוקרה חושבים שכן יש מקום לבצע הסדרה כלשהי.

אחרי תהליך לא קצר בממשלה בו נבחנו מספר חלופות, בעצם החלופה שהגשנו לאישור הכנסת היא החלופה שלדעתנו היא המיטבית. המהות שלה היא שכאשר רשות מקומית קובעת לעצמה איזשהו סטנדרט – ואנחנו כרגע בהצעת החוק קובעים איזשהו מינימום לסטנדרט הזה שהיא רשאית לקבוע – קובעת איזושהי נורמה עירונית של מהו הבינוי בעיר - אצלנו בעיר אנחנו בונים שמונה קומות וזה גם מבחינה תכנונית, גם מבחינה כלכלית, אגרות והיטלים שלנו והיטל ההשבחה שבא לכסות את הוצאות הפיתוח הרלוונטיות – זו הנורמה העירונית שלנו. יש מגרש כזה או אחר שבו יזם רוצה לבנות יותר, ויש בזה הגיון אורבני והגיון תכנוני - - -

אני מתכבד לקבל בברכה את יושב ראש ועדת הכנסת, דוד ביטן חברי ורעי.

ההיגיון שאנחנו מציעים אומר שהיה ויזם ועירייה מבקשים ביחד לתת במגרש מסוים זכויות שהן מעבר לאיזושהי נורמה שנקבעה, שזאת גם הייתה הפרקטיקה הנהוגה בחלק מהרשויות גם לפני דירות יוקרה וגם אחרי דירות יוקרה, מבלי להיכנס לשמות, הרובד הזה, אם עירייה תבחר בכך ותחוקק חוק עזר זה לבד, היא תהיה רשאית לגבות רובד נוסף של היטל השבחה, מעבר לחמישים אחוזים, רק בגין הזכויות שהן מעבר לאותה נורמה שנקבעה, כאשר אנחנו כרף עליון קובעים שזה יכול להיות עד עשרים אחוזים כי בסוף צריך כאן, מה שנקרא, למסגר את זה ולאזן את זה.

השימוש יהיה אך ורק באותו אתר. זאת אומרת, לטובת מטרות של אותו אתר.

מה כאב לך בבטן בעניין הזה?

עוד משפט אחד ואני מסיים.

דקה. אתה דואג להכנסות של העיריות או אתה דואג לבינוי?

אני דואג לבינוי.

אז בוא ספר לי איך זה קשור.

אני מסביר. זה בדיוק נוגע בנקודה אליה נגיע. זה נועד לשמש רק לצורך המטלות שיש באותו אתר, אבל בגלל שאנחנו בעולם שוויוני והמטלות לא תמיד יהיו זהות, הגבייה תהיה שוויונית, ניתן גם, בדומה קצת לאגרות והיטלים בגישת כל העיר, ניתן רק להסיר בזה חסמים לבנייה באתר אחר. כלומר, בוא נפשט את זה. אם יש לנו עירייה שיש בה שני אתרים שיש להם זכויות עודפות, כל העיר נבנית עם הסטנדרט שהעירייה קבעה, יש לנו שני אתרים שיש בהם זכויות עודפות, משניהם גובים את אותו רובד נוסף שהעירייה תקבע, אם הוא יהיה חמישה, עשרה, 15 או עד עשרים אחוזים. באתר אחד המטלה היא יותר יקרה, באתר אחד היא יותר זולה אבל גבינו משניהם שווה. אנחנו יכולים רק לנייד מהמקום שיש לנו עודף לאותו מקום בו יש לנו מחסור. אנחנו לא יכולים להשתמש בזה לצרכים אחרים של עירייה. זה לא נועד להעשיר את קופת העירייה כדי לבצע עבודות תחזוקה או משהו אחר.

עדיין לא הבנתי מה אתם מבקשים.

אנחנו בעצם באים ואומרים שכאשר נוצרות החצנות עקב ציפוף עודף – ציפוף עודף יוצר החצנות – ואם אנחנו עוברים לעולם שבו אנחנו בונים הרבה יותר צפוף, האלמנטים ההנדסיים שנדרשים לעתים הם יותר יקרים מהנורמה שמייצגים אגרות והיטלים. אנחנו באים ואומרים שכדי לעודד עירייה לאשר תכניות בנייה עם זכויות יותר מיטיבות ויותר - - -

אז למה אתה לא מעלה את האגרות וההיטלים בנושא של ציפוף? מה זה לאפשר?

היטל השבחה.

אתה לא מעלה את ההיטל השבחה.

זה בדיוק המנגנון.

אז מה זה משנה?

אתה מעלה אותו לשבעים אחוזים.

זה לא סוד שהיטל השבחה - - -

ולמה אתה נותן את זה פתוח אם יבוא לעירייה? לא הבנתי.

אני אסביר. המטרה היא בדיוק לא להעלות את היטל ההשבחה באופן גורף. זה הרעיון. היטל השבחה, כולנו יודעים, השימושים שלו הם יחסים פתוחים ואני אומר את זה בעדינות. מה שעירייה רוצה לעשות עם היטל השבחה, היא יכולה. אנחנו באים ואומרים לה, לא, אנחנו לא מעלים לך באופן גורף על כל דבר אלא קודם כל את צריכה - - -

זה לא חוקי. ממש לא נכון מה שאתה אומר. היטל השבחה יכול ללכת אך ורק לפיתוח.

הוא מדבר על פיתוח בכל העיר.

אבל היא לא יכולה לקחת את זה למה שהיא רוצה.

הוא מדבר על פיתוח בכל העיר.

אבל זה משמעותי כי כל ראש עיר רוצה כסף מזומן לעוד חינוך ולעוד רווחה. הוא לא יכול להביא לשם, רק עשרה אחוזים באישור שר הפנים.

אמרתי פיתוח. סייגתי. אמרתי פיתוח. אבל אני אומר שזאת גם לא כל מטרה של פיתוח אלא מה שאנחנו אומרים כאן זה שהוא צריך לפתח באותו אתר. הוא צריך להחליט שהוא רוצה ושאצלו בעיר זה מתאים, אנחנו כממשלה לא יודעים - - -

שנייה. אני רוצה להבין. הרי לכם היום יש מניעה לעודד את הבנייה. זה מה שמעניין.

נכון.

כפוף לזה יש לכם בעצם שני וקטורים כאשר האחד הוא עידוד בנייה והשני, שהמחירים יהיו סבירים.

נכון.

מה קרה עד היום? גם היום יש ציפוף בינוי. אין בעיה. גם היום בא יזם לפי התב"ע ואם הוא יכול לבקש עוד זכויות ויש לו, הוא מבקש אותן.

לא תמיד יקבל.

אמרתי. אם לא קיבל, לא היה דיון. קיבל, ישלם את ההשבחה. תלוי אם הקרקע של המדינה, אז הוא משלם כך, מעביר לעירייה ככה, ואם היא לא של המדינה, הוא מעביר לעירייה ככה.

תן לי.

חיים, רק שנייה. אני בשוונג. כתוב לא תעצור שור בדישו. אני רוצה להבין את העיקרון. עד היום כל מי שהיו לו זכויות בנייה, שילם את ההשבחה כרגיל. קיבל זכויות, שילם. לא קיבל, לא שילם. אתה בא ואומר עכשיו שהוא יקבל את הזכויות, דרך אגב, אין קשר בין זכויות הבנייה לבין התשלום בגלל שהאישור של זכויות הבנייה, מה שמעניין זה ההיבט התכנוני. בדרך כלל, כאשר אתה מוסיף זכויות בנייה, אתה שואל את עצמך האם יש לנו חניות בסביבה, האם התשתיות הבסיסיות – לא תשתיות העל – יכולות לשאת את התוספת. אם אתה מגיע למסקנה שהכבישים מספיק רחבים ובעיקר אין בעיה תנועתית ואין בעיה של מוסדות ציבור וכולי, אתה מאשר את זה, ואם לא, אתה אומר לא.

אני יכול להמשיך את הדוגמה של היושב-ראש?

רגע. למה אתה מכניס את הפקטור הכספי?

בדיוק הדוגמה של היושב-ראש.

לפני שאתה עונה לו. זה חל בעיקר על קרקע פרטית או על קרקע מינהל?

על הכול.

זה לא קשור.

רק על פרטית ולא על קרקע מינהל?

לא. על כל קרקע.

צריך לשנות את הסעיפים.

תכף אני אתייחס גם לקרקע מינהל אם תרצו, אבל אני רוצה להתייחס דווקא לדוגמה של היושב-ראש.

תפסיק לקרוא לי יושב ראש. יש לי שם, קרא לי דודי. עזוב אותך מיושב ראש.

אין בעיה. עירייה בחנה ואמרה שאין מספיק חניות ציבוריות ולכן אנחנו ניתן כאן רק עשר קומות. המספרים לא בהכרח כאלה, אלא דוגמה. לו היה לעירייה – ובהיטל השבחה לא חסר לנו הקמת חניון נוסף מלא - - -

מה זה שייך לחניות? חניות הן בתקן חניה של החניון.

לא. מעבר.

אם אין מספיק, גובים פיקדון חניה.

אבל אתה לא מאשר לו אם הוא לא עומד בתקן.

תן לו לענות. שאלת שאלה, תן לו לענות.

אתה שאלת. לא אני.

הפרוגרמה אומרת שכדי להקים שלושים קומות במקום עשר קומות, כל מה שחסר לנו זה חניון ציבורי עם שישים מקומות חניה, מעבר לקבוע בתקן החניה שמוקם במרתף הבניין. אם לעירייה אין מקור והיא לא רשאית לגבות את זה, היא נותנת עשר קומות וזה מה יש. אבל אם מותר לה לבנות את אותו רובד נוסף שבו היא יכולה להקים את החניון, אז שני הצדדים מרוויחים. היזם מקבל שישים מקומות לצורך העניין.

אבל לא יכול להיות שדמי השבחה נשארים באותו מחיר אם אתה יכול לבנות עשר קומות או שלושים קומות. זה לא עובד כך. אם אתה מוציא מהקרקע עוד כסף, מגיע לעירייה 12 אחוזים מדמי ההשבחה.

חמישים אחוזים.

כאן אתה מעלה לשבעים אחוזים. נכון?

כן.

מאפשרים לעירייה - - -

אתה בעצם רוצה ששבעים אחוזים מההשבחה יעברו לעירייה? נשמע לך הגיוני? נראה לך סביר שהקבלן עובד בשביל העירייה? חמישים אחוזים מההשבחה לא מספיקים אלא יהיו שבעים אחוזים?

זה לא שבעים אחוזים מההשבחה.

התוספת.

זה לא יעבור לקונים. אתם משאירים את המחיר קבוע.

בהשבחה הכוללת זה יכול לצאת 55 אחוזים.

בכמה זה מעלה את מחיר הדירות?

אני יכול להתייחס?

יעלה לנו יותר זול. בוא ניתן לו להתייחס ואחרי כן אתה תתייחס.

זה גם המצב דה פקטו. זה מה שאמר כאן גם ארז. גם היום זה קורה. גם אחרי דירות יוקרה זה קורה. רשויות שנותנות, הן סוגרות עם היזם לפעמים בדרך לא דרך.

זה קורה שלא כדין.

זה קשור לדיון הקודם.

עוברים על החוק.

אף יזם לא נסחט כשהוא לא יכול להיסחט. אם אנחנו סוגרים את הפרצה שם, בדיון הקודם, קשה מאוד כבר לסחוט את הדייר, אבל בוא ניתן לדוד לדבר.

אני מבין שזה הסיכום שסיכמתם עם מרכז שלטון מקומי ועם הרשויות.

ישבנו גם עם השלטון המקומי.

אז אתם נכנעתם לשלטון המקומי שדורש יותר היטל השבחה. עכשיו, תבין, השיטה הזאת בעצם פוגעת במה שאתה רוצה לעשות, להוריד את מחירי הדיור. היזם משלם שבעים אחוזים והוא ישית אותם על מחירי הדיור. הוא לא יהיה במצב שהוא לא ירוויח כסף. זה פועל בניגוד. אתה אומר שאתה נותן להם את זה כדי שלעיריות יהיה אינטרס להוסיף דירות, אבל קודם כל, אני חושב שכאן העיריות הגזימו וגם אתם הגזמתם כאשר נכנעתם לדרישה הזאת. חמישים אחוזים זה הרבה. שבעים אחוזים לא משאירים רווח ליזם. אם יש לו עשרים דירות והוא קיבל עוד עשר דירות - - -

אלא אם כן הוא מגלגל את זה על הציבור.

ברור.

הוא בוודאי יגלגל את זה על הציבור.

אם נשארו לו עוד עשר דירות, הוא ישלם לך שבעים אחוזים ואז מה יישאר לו? לכן אי אפשר להטיל גזרה שאף אחד לא יכול לעמוד בה. בסופו של דבר מחירי הדירות יעלו בעקבות זה ולא יהיה אינטרס, ליזם בטח לא יהיה אינטרס לבקש תוספות כי הוא לא מרוויח כלום אם הוא לא מעלה את מחיר הדירות.

אני חושב שכאן קצת עברתם את הגבול שלכם.

אגב, בעיקרון הוא במספרים.

במספרים. בכל. מה שהיועץ המשפטי אומר, זה נכון. שנית, זה יחול על דירות מינהל? זאת אומרת, אם אתם עכשיו מוציאים מכרז על מאתיים יחידות דיור ואני זכיתי במכרז, למינהל יש הסכם על 12 אחוזים, נכון?

לא.

כל היטל השבחה על דירות מינהל במכרז, אלה 12 אחוזים היטל מההכנסות. אתה מחיל את זה רק על קרקע פרטית.

לא.

למה אתם לא מסייגים את זה?

אני אענה לך.

רגע. נמאס כבר שאתם כל היום דופקים את בעלי הקרקעות הפרטיות בכל דבר ועניין. כל פעם אתם באים ונותנים להם עוד ועוד. קרקעות פרטיות, אתם מעבירים אותן לנופש ולקרקעות מינהל אתם נותנים להן כמה שיותר. יש גם זכויות לאנשים שיש להם קרקע פרטית ולא רק קרקע של המינהל. מספיק עם העניין הזה. יש גבול לכל דבר.

לכן אני מבקש מהיושב-ראש במקרה הזה לא לקבל את התיקון הזה. התיקון הזה הוא לא מידתי, הוא לא שוויוני, הוא יפגע באזרחים שיבואו לרכוש דירות כי המחיר יעלה וזה סותר את מדיניות משרד האוצר.

תודה. צחי, בבקשה.

רק לסיפא של הדברים של חבר הכנסת ביטן. ביום חמישי עשינו הפוך בוועדת הכספים כאשר הפחתנו את המס על מכירת קרקע פרטית של בעלי קרקעות פרטיות מחמישים אחוזים ל-25 אחוזים, על התקופה שלפני שנת 2000 והרבה מאוד מהקרקעות האלה הן כמובן מלפני שנת 2000. אנחנו מצפים מאוד שזה יגדיל את התמריץ לבנות.

דרך אגב, שם אני חושב שטעיתם אבל לא חשוב.

שם אתה חושב שטעינו.

כן. אמרתי לכם את זה.

אתה יודע שהמיסים נשארים. את המיסים אתם גובים, מחירי הדירות נשארים או עולים.

הורידו את מס שבח.

מחמישים אחוזים ל-25 אחוזים. אני אענה לחבר הכנסת ביטן. בשיווק של המינהל, כאשר המינהל סוגר שיווק, אתם אומרים שזה 12 אחוזים השבחה וזה נורא נמוך. אני מבטיח לך שכאשר המדינה משווקת, היא מחליטה על זה שחלק מהקרקעות ייועדו לקרקע משלימה להתחדשות עירונית, היא נותנת היטל מוסדות ציבור, היטל ישן מול חדש - - -

זה רק בהסכמי גג. עזוב.

בכל ההסכמים.

היטל גג זה משהו אחר. ביתר השיווקים שלכם, אתם נותנים משהו לעיריות? לא נותנים כלום. מה אתם נותנים? שקל אתם לא נותנים.

גם בנתיבות לא מקבלים כלום.

בהסכמי גג, בגלל שזאת כמות אדירה, הקמת שכונות חדשות, לקחתם את זה כחלק ממחיר הקרקע. בסדר. את זה הבנו.

ראשית, בכל הסכם הפיתוח יש את זה. זה היטל מוסדות ציבור, היטל ישן מול חדש, ושנית, יש מה שנקרא מימון מלא של כל התשתיות, מה שלא בהכרח קיים במקרה של קרקע פרטית.

לא. זאת לא תשובה.

לכן זה לא כל כך רלוונטי כאן. זאת הייתה תשובה לחבר הכנסת ביטן.

לא, לא נתת לו תשובה. אין אינטרס ליזם לבקש אלא אם כן הוא מעלה את מחיר הדירה.

הבנו.

הוא לא ענה לי על זה.

אני אענה. להמשיך את התשובה?

כן. תתייחס למה שדוד שאל, איך זה בעצם תומך במדיניות שלכם גם לגבי הנושא של הורדת המחירים וגם גידול במספרים.

אנחנו בעצם מסתכלים – ואי אפשר יותר מהדוגמה הזאת כי זה המשיך באופן רציף לפני ואחרי דירות יוקרה - על ההסדרים שהיו נהוגים בעיר שעשתה את זה באופן מסודר יחסית כגון תל אביב והיא בעצם למעשה גבתה את המדרגה שאנחנו קוראים לה שבעים אחוזים, היא גבתה כהיטל השבחה מלאה. זה כמובן לא פגע במוטיבציה של יזמים.

זה תופס לגבי כל הארץ?

מה היא גבתה?

כך בפועל היה בתל אביב.

אישרתם לקבלן את מבנה הרשות?

דוד, תן לשמוע אותו.

ההבנה שלנו שמדובר כאן באיזושהי סיטואציה ששני הצדדים מרוויחים ממנה. הנורמה של מהו ציפוף עולה ונמשכת כלפי מעלה והיזם מקבל יותר זכויות, והעירייה מצידה מקבלת מימון.

איפה לדעתך הקו, נקודת האיזון? נגיד שבעים אחוזים ומחר שמונים אחוזים. למה לא תשעים אחוזים?

שהקבלן יתרום כסף לעירייה. תנו מאתיים אחוזים.

אנחנו חושבים שבסופו של דבר זה צריך להיקבע על ידי העירייה בחוק עזר עירוני שפתוח לציבור כשהיא עושה את הקונקרטיזציה שלה. אנחנו כרגע קטענו את זה בשבעים אחוזים גם כדי לא להגיע לאותם מחוזות עליהם אתה מדבר.

צחי, אני רוצה להגיד לך משהו. אני מתחבר למה שדוד אומר ואני אומר למה זה בתל אביב. תראה מה עשיתם. בתל אביב בסופו של עניין, בעיית הבינוי במדינת ישראל לא מצטמצמת בתל אביב. לדעתי בתל אביב זאת לא הבעיה. המדינה לא הייתה מתערבת בתל אביב. כל דירה שתבנה בתל אביב, יהיה לה קונה. תמכור אותה בשני מיליון שקלים, בשלושה מיליון שקלים, בחמישה מיליון שקלים, יהיה לה קונה. מה אתה עושה? אתה לוקח את הסיפור של תל אביב ומשליך אותו על כל הארץ. כמו שדוד אומר, גם ההיגיון שלי הולך לשם, הרי בסופו של דבר אתם רוצים לבנות מקסימום דירות במינימום מחיר. זה כל הרעיון. הרי המחירים רק עולים, עולים, עולים. הרי אתם רוצים לבלום את המחירים. היום קראתי בעיתון שאיכשהו המחירים קצת נבלמו, אז זה נותן איזושהי הקלה. אתה עכשיו, באמצעות מיסוי, חושב שאתה פותר את שני הדברים שאתה רוצה לקדם?

בפועל זה קיים.

אני לא יודע למה בן אדם בתל אביב מסכים לזה. לכן אני אומר שקודם כל צא מתל אביב ותסתכל על רשויות אחרות, תסתכל על דימונה, תסתכל על צפת או על באר שבע.

דבר שני, איך בנושא כזה שהוא פר אקסלנס כלכלי אתה משאיר את האופציה בידי העירייה להחליט? העירייה תחליט? בשביל מה נמצאת המדינה? ראש העיר יחליט על שבעים אחוזים או אם הוא רוצה על שישים אחוזים? יכול להיות ששם הוא יגבה שבעים אחוזים ובשכונה אחרת הוא יגבה חמישים אחוזים כי כך בא לו? הדברים האלה חייבים להיות סגורים. לא יכול להיות שזה נתון לשיקול דעת של מישהו. זה כמו מס הכנסה כאשר אף אחד לא שואל את הפקיד ואומר לו שיבוא לו נישום, תסכל עליו, דבר אתו ואם יבוא לך, תגיד שלושים אחוזים ולשני תגיד ארבעים אחוזים.

אתה כרגע דיברת על השונות הגדולה שיש בין מרכז הארץ לבין אזורים אחרים.

את תל אביב שים בצד. תל אביב-גבעתיים. הרצליה פיתוח.

אסור לדבר מילה?

אתה מדבר מילה? חבר'ה, הוא דיבר מילה?

על זה היה כאן קודם דיון. צריך בכל מקרה להסדיר את נושא האגרות הנוספות על שטחים ציבוריים.

אני חושב שלא.

אתה בא מעירייה חזקה מאוד. מה שקורה זה שלא נפתח את אופקים. אנחנו רוצים להכפיל את הגודל של העיר אופקים, דוגמא, מ-17 אלף למספר כפול.

מה זה קשור? במסגרת הסכם גג אתה יכול להעלות.

רגע. תקשיב שנייה. לא. כיוון שההשבחה שם היא על אפס ולא יהיה לך כסף לתשתיות ציבוריות אם לא יהיו היטלים.

לא. לא. אתה לא מתמצא בזה. עזוב.

תן לו לדבר.

תהיה לך עיר שלא תהיה בה איכות חיים כי לא יהיו מדרכות ולא יהיו גנים. למה אנשים רוצים לגור במרכז הארץ או ברעננה? כי יש פארקים, יש מדרכות, יש תאורה, יש הכול. כל הדברים האלה לא קורים בערים בפריפריה כי לעיר אין כסף.

זה לא פותר לך את הבעיה.

בוודאי שזה פותר. תבנה עכשיו שכונה חדשה באופקים, לך תבנה את הפארקים.

באופקים השטח כולו מסביב. יכפילו את אופקים לשניים בהסכם גג ובהסכם הגג יפתרו את הבעיה.

זה לא כך בכל מקום.

כאן אנחנו מדברים על יזם שיש לו דונם והוא בא ומבקש תוספות. זה לא אותו הדבר. זה לא דומה.

עכשיו אני מבקש ממך, דוד ביטן, דיברת ותן להמשיך בדיון. אני שואל שאלה אחרת. אני מתחבר למה שדוד אמר ולא נתת לנו תשובה. אתם בעצם מעודדים את הבנייה ואתם רוצים להוריד מחירים. האם נראה לך סביר שאם נעלה את ההשבחה מחמישים אחוזים לשבעים אחוזים - - -

זה הנציג של הקבלנים.

דוד, אתה רוצה? בוא שב כאן ותנהל את הדיון. אמרתי לך אלף פעמים, אתה רוצה, בוא שב ונהל את הדיון.

אני שותק.

האם נראה לך, אם אתם מעלים את זה בעוד עשרים אחוזים, האם זה מוריד את המחירים ונותן לנו יותר דירות?

בעינינו זה מגדיל את המוטיבציה לצופף - - -

של ראשי הערים. מוטיבציה של מי?

מצד ראשי הערים.

סחטו אתכם. זה מה שאתה אומר.

אני לא אומר שסחטו אותנו.

למה לא? לזה הסכמתם אחרי שהם אמרו לכם שאם אתם רוצים שהם ייתנו דירות ויאפשרו הגדלת - - -

אל תענה.

זה הרי המצב.

אני מבקש, אל תענה. תענה לשאלה שלי.

אני אענה על שתי השאלות באותה תשובה.

פעם ראשונה שראשי הערים מצליחים לסחוט את האוצר. תמיד זה הפוך.

אני שוב אומר. ראשית, בעינינו זה תמריץ מאוד משמעותי להגדלת היצע. רשות מקומית שיש לה את המקורות לפיתוח אינטנסיבי, יכולה לתת את אותם זכויות נקרא להן אינטנסיביות.

זה היצע מכופף. בחייך. זה לא היצע אמיתי.

אני הולך עוד שלוש דקות. אל תדאג.

תמשוך את התשובה שלך שלוש דקות.

אל תעשה מזה קרקס.

זה לא קרקס. זה מצחיק.

למה המנגנון הזה אולי אפילו עדיף על מה שעלה כאן בוועדה, של האפשרות להוסיף עכשיו עוד היטלים.

כשאתה מדבר על מוטיבציות, אני רוצה להבין את ההיסטוריה. צחי, חשוב לי. אני עוצר אותך כי זה חשוב. כמו שאמרתי קודם, נושא של התוספות, הציפוף, זה נושא תכנוני. זאת לא שאלה של כסף. אם זה נכון תכנונית, אז העירייה תיתן לו את זה ותסתפק בחמישים אחוזים השבחה. דרך אגב, חמישים אחוזים השבחה, זה המון כסף. נראה לך סביר שהעירייה עכשיו תיתן לו או לא תיתן לו שתי קומות נוספות בגלל העשרים אחוזים האלה?

הייתי חבר בוועדת היגוי של תכנית המתאר ובאו ואמרו שבשנת כך וכך אנחנו יכולים להוסיף על התשתיות הקיימות בעיר כך וכך יחידות דיור. אף אחד לא לקח בחשבון את האפשרות של עליית מחיר הדירה.

דוד, מהרגע שנכנסת לכאן יש הפרעה בדיון.

אני מתייעץ.

תתייעץ אתו בצד.

היה והדיון הזה מתנהל, התכנון בהחלט יכול לבוא ולהגיד מגבלת התחבורה, מגבלת זה וזה, ואנחנו יודעים להתמודד אתה כי העירייה לפעמים יזמית והיא זאת שתבוא ותוכל להעלות את המכפילים של הציפוף בעיר.

אני רוצה להמשיך את תשובתי. בהתייחס לאפשרות שהעלתה הוועדה לגבי היטל מוסדות ציבור או יישום יתר של היטל שצ"פ, במובנים מסוימים אני חושב שההצעה שלנו עדיפה כי היא עובדת על מנגנון על שווי קרקע. נתתם את אופקים כדוגמה. באופקים באמת אין כל כך קרקע פרטית.

אין בכלל.

נגיד והיה, לצורך הדוגמה, ואתה עכשיו מטיל עליה היטלים נוספים שהם עוד עשרים, שלושים וארבעים אלף שקלים לדירה, לעירייה אין את האפשרות לא לגבות אותם. היא חייבת לגבות. היזם מסתכל, רואה שהוא צריך לשלם כך וכך על פיתוח, כולל היטלים, היטל שצ"פ וכולי, הוא אומר שלא שווה לו לקנות והוא לא בא לקבל היתר בנייה.

זאת בושה וחרפה לגבות היטל שצ"פ.

לכן הציפוף עובד על רובד של השבחה. אם ההשבחה היא אפס, גם הוא אפס.

צחי, תענה לי.

משפט אחרון.

איך יפתחו את הפארק?

אני אסביר.

לא. אתה אל תסביר. דרך אגב, עברו שלוש דקות.

אז באמת הבעיה בפריפריה היא לכאורה בעיה של ממשלה.

צחי, תתחבר למה שאני אומר. אתה יודע מה, אני מצטט את מה שדוד אמר. אני לא מצליח להבין את הלוגיקה. בסוף יש הגיון. אני לא מצליח להבין איך אתה חושב שיהיו יותר דירות כתוצאה מזה שהעירייה תגבה עוד עשרים אחוזים ושזה לא יפגע לא בתכנון ולא יפגע במחיר הדירה.

זה יגדיל את ההיצע.

למה?

איזה היצע זה מגדיל?

תסביר לי למה. חמישים אחוזים השבחה לא מספיקים לו?

למה זה מגדיל היצע?

כן.

כי העובדה היא שכאשר אנחנו בולמים את העיריות או פסק דין דירות יוקרה בולם את העיריות יחד עם הקבלנים לייצר ציפוף, אתה לא מקבל ציפוף.

לא. הציפוף בא במסגרת התכנון. הוא לא קשור למחיר.

אין קשר בכלל. אל תערבב.

אני אסביר לך. אנחנו ניסינו לצופף כמה מפעלים בירושלים. כשאתה מתחיל בתכנון, אתה מתחיל לתכנן, פתאום מתחיל להסתבר לך שיש בעיה, כמו שאמרתי קודם, כאשר התשתיות לא מסוגלות לשאת את הגידול. כבישים צרים, אין חניה, אין חניונים. אתה אומר, עכשיו אני אשים עוד שתי קומות.

זה עוד כלום אם אתה צריך לעשות התאמות להרחבה.

כן. עזוב כסף. איפה אני אשים את האנשים? דרך אגב, באיזשהו שלב ימצאו איזה בלוף.

איפה שתשים אותם, זה כסף.

אתה אומר שאתה מכניס לרחוב עכשיו עוד שלושים מכוניות, אני נותן לו עוד שתי קומות, אבל איפה אני אשים את המכוניות האלה? אין לי חניות. זה בעיקר חניות ותנועה ומוסדות ציבור. זאת התוספת בה מדובר.

דוד, אני מצטער שאתה הולך. באמת. דוד הולך ועכשיו תראו שהדיון יהיה דיון שקט.

בזמנו העיריות המציאו איזשהו היטל שנקרא כופר חניה, כאילו אתה חונה שם, כאילו אמרו לך שאין לך חניה כאן, שלם על חניה כאילו מצאנו לך חניה ארבעה רחובות מכאן. הבן אדם בא לחנות ליד הבית שלו. עזוב את הבלוף. בסוף התכנון הוא זה שגוזר את התוספת בלי קשר לכסף. אתה גם לא רוצה לגרום לזה, לדעתי, שהכסף יהיה המניע לתכנון. להפך. אתה אומר למהנדס העיר שהוא ישקול שיקולים תכנוניים פר אקסלנס.

עכשיו אני בא לעניין. חמישים אחוזים השבחה בקרקעות פרטיות, זה המון כסף. המון. זאת מוטיבציה עצומה לבנות. אז מה אתה אומר לו? אתה אומר לו, לא, אני אתן לך עכשיו שבעים אחוזים. אתה לא היית בשאלה ששאלתי את צחי. אנחנו רוצים שיקרו שני דברים – האחד, שמחירי הדירות לא יעלו, שזה הכי חשוב לנו, הכי חשוב לנו, ודרך אגב, במקומות האלה אין כל כך ביקושים. מחירי הדירות לא יהיו רק תוצאה מהביקוש. כמה שתבנה בתל אביב, אין מספיק היצע גם אם תשלם מאה אחוזים. לכן אני לא רואה את ההיצע גדל. מצד שני אני בהכרח מעלה את המחיר בגלל שבסוף זה יתגלגל לקונה וזה ברור. בסופו של דבר, אם הקבלן לוקח את הכול ואומר שהוא גוזר שלושים אחוזים מכל ההוצאות שלו, לא משנה ממה, מהקרקע, מהפיתוח וזה, אז הוא יוסיף את זה ויגזור על זה עוד שלושים אחוזים.

לכן אני לא מבין את ההיגיון. את ההיגיון שלכם. לא הצלחתי להבין אותו.

קודם כל, צריך לייצר גמישות, אבל ראיתי לפני כשבועיים ברעננה שכונה שלמה שמעלים בה קומות בתמ"א 38. לא בניין אחד אלא שיכונים על שיכונים. בעיריות חזקות, כשאתה הולך על מהלך כזה, אתה יודע שיש כאן השקעה נוספת בתשתיות, השקעה מסיבית כי אתה מוסיף המון דיירים.

מה שקורה היום זה שבלא מעט מהדברים האלה, לפני פסק הדין, היו מגיעים להסדרים של עכשיו אתה תבנה לי את הגינה הציבורית, אתה תרחיב לי חניה וכולי.

אתה נכנס לדיון הקודם.

לא. לא לדיון הקודם. למה אנחנו אומרים שזה יגדיל את ההיצע? כי לרשות מקומית היום אין אינטרס. היא תבוא ותאמר, תקשיב, אפשר לעשות כאן פינוי-בינוי ואפשר לעשות כאן תמ"א 38. אני דווקא מדבר עכשיו על אזורי ביקוש. אבל יגידו שלא כולם תל אביב. נתניה ובת ים יגידו שבשביל לעשות את זה בשכונה ישנה, נדרשות כאן השקעות אדירות של הרחבת הכבישים וכולי. לכן הם צריכים לגבות את הכסף בשביל התשתיות הציבוריות כי מאיפה יהיה להם את הכסף הזה?

אני אסביר לך.

לבת ים אין כסף. הם תובעים את עיריית תל אביב.

אני אסביר לך איך זה עובד.

צריכה להיות גמישות.

אני אסביר לך את העניין. בסופו של עניין, כשאתה בונה במתחמים שהם כבר בנויים, נניח אתה לוקח בניין ומוסיף עליו - - -

או מגרש בבת ים.

כן.

למה שהעירייה תאשר את זה?

אני אסביר. בסופו של עניין, גם בקטע התכנוני, זכות הדרך היא דבר נתון ואתה לא יכול להרחיב אותה כי יש לך כבר שורת בתים לכל האורך.

יש חניה בקצה הרחוב.

אני אסביר את העניין. לכן בסופו של עניין, דרך אגב, כדי לשפר את התשתיות במקומות האלה, זה יותר זול מאשר במקומות שאין בכלל תשתית, כשזה חדש.

למה ראשי הערים לא רוצים?

אני אסביר לך למה. בגלל שראש עיר בהגדרה, הוא קלט אזרח, הוא קלט גירעון. הוא לא רוצה אזרחים. לא מזמן עשיתי סיור באיזושהי רשות שאין בה תושבים, ראש המועצה רץ כל היום חוגג, שמח וטוב לב.

יש אחד כזה. אנחנו יודעים.

נכון. הוא מרוצה לגמרי. ראש עיר בהגדרה, הוא רוצה לבנות מסחר ותעשייה. הוא כאילו רוצה שאנחנו נשים את התושבים בנגב וכל בוקר נביא אותם לעיר שלו לקנות ולעבוד. זה ראש עיר. כל ראש עיר. בגלל זה דרך אגב, בחלק מהמקומות, ראשי הערים לא רוצים לקדם תכניות. לכן יש ממשלה שגם יכולה לכפות עליהם את העניינים האלה ולהגיד להם. בטח לא באמצעות הגדלת המיסוי. הרי בסוף זה סוג של מס. חמישים אחוזים זה המון. זה על קרקע פרטית ועל קרקע מינהל אתה גובה 12 אחוזים.

לכן אני אומר לכם, ערן, תחשבו על זה. אני חושב שמה שקורה כאן זה שאתם נותנים גול עצמי לעצמכם. תחשבו על זה עוד הפעם.

אנחנו בסך הכול מאפשרים למועצה - - -

שבעים אחוזים. עד שבעים אחוזים. מה אתה עושה? דרך אגב, לאפשר זה הדבר שאני הכי מתנגד לךו.

איך יכול להיות?

אני אסביר. ראש עיר, לא מאפשרים לו בנושא מיסוי להחליט מה שהוא רוצה. זה לא עובד כך. זה כמו שבמס הכנסה אנחנו לא מאפשרים לפקיד, כמו שאמרתי קודם, או בארנונה. אנחנו לא אומרים לראש העיר, שמע, אתה יכול לגבות ארנונה בין שלושים לחמישים שקלים ותחליט אתה לפי הדייר והבניין. כאן מתחיל כל הבלגן וכאן בעצם מתחילות היחידות האחרות של משטרת ישראל שאתם צריכים אחר כך לתקצב אותן כי כאן הן נכנסות לעבודה. בדיוק בתפרים האלה. יש חוק.

למה הוועדה מנסה כל הזמן להרחיב את הסמכות של הרשויות בדיני ארנונה?

הפוך.

לבוא לפטור את עצמה.

הפוך. אני אספר לך. אני עשיתי דיור על הארנונה ואני בקשר עם משרד הפנים. לדעתי בחודש הבא יש לנו דיון. רציתי להביא אחידות ארצית. אני לא מקבל את מה שאתה אומר. אני לא מקבל את זה שגובים מאנשים מס עצום. אחרי מס הכנסה וביטוח לאומי, אני חושב שהארנונה היא מס והם משאירים את זה לשיקול דעתו של ראש עיר כזה או אחר. איך אמרתי פעם? ראש העיר רוצה להביא את אייל גולן, אין לו כסף, יאללה, תעלו ארנונה. לא בא לו, יאללה, תורידו ארנונה. זה לא עובד כך. זה מס.

צריך את אישור השרים.

לא קשור. לכן אני אומר שצריכה להיות אחידות ארצית וזה לא יכול להיות נתון לשיקולו של ראש העיר. גם כאן זה לא יכול להיות נתון לשיקולו של מישהו. תאר לך מועצת עיר. דרך אגב, מועצת עיר זה ראש עיר שיבוא ויחליט שבבניין הזה כן ובשכונה ההיא לא והוא ימצא נימוקים למה כן ולמה לא. אל תדאג, הוא ימצא. כאן אתה מאבד שליטה על האירוע וזה קורה מהר מאוד.

אתה שולל את התפיסה הזאת.

אני טוען דבר מאוד פשוט. דרך אגב, הסיפור הזה לא יגרום לזה שתהיה יותר בנייה. אני אומר לך. אני חושב שאתם תסגרו את הנושא הזה של ההיטלים כמו שאמרתי בדיון הקודם.

זה לא קשור.

הכול קשור לכל. חמישים אחוזים לדעתי זה המון כסף לעירייה. לא צריך שבעים אחוזים. אם אתם רוצים לתת אינסנטיב לראש העיר כדי שיבנה, תמצאו לו תקנה אחרת שיבנה.

אנחנו מדברים על הכפלת ה-...

תגיד לו, אדוני, אני אתן לך צ'ופר בנושא כזה וכזה אם אתה תבנה ואם אתה תקדם את התכניות. דרך אגב, יש לכם כל מיני מענקים לכל מיני ראשי ערים שמביאים היתרים. לכן אני מסביר, אל תבוא מזווית התכנון. אני אומר, אל תביא את זה מזווית התכנון. תשאיר את התכנון להישאר תכנון בלי קשר לצ'ופר שאתה רוצה לתת לו.

נתנו מענק, למשל עכשיו נותנים מענקים לרשויות מקומיות לפי כמות היתרי הבנייה שהן נותנות.

לכן יש לי הצעה.

אני אומר שאלה לא הצ'ופרים.

דיברנו היום ואני מרגיש שהעסק הוא גולמי והוא עדיין לא מבושל מספיק. תשבו ותחשבו עוד הפעם. אנחנו ניפגש בשבוע הבא עוד הפעם ונדבר על זה כי אני מרגיש גם בסיפור הזה שאנחנו מחפשים את המטבע מתחת לפנס ולא היכן שצריך.

יש כאן לא פעם אמירה ובדרך כלל היא מגיעה מהאופוזיציה שאומרת תמרצו בכלים אחרים. נאמר כאן גם בדיון הראשון. אלה מאות מיליונים אבל תמיד אפשר להגיד שיש מחסור במבני ציבור, במקוואות, בבתי כנסת, בגני ילדים ואין בעיה, לא צריך היטלי ציפוף, שהמדינה תממן.

לא.

אלה מאות מיליוני שקלים. נגיד שההיטלים שגבו היום הם חצי מיליארד שקלים - - -

אני אסביר לך. אני אגיד לך מה לדעתי הנוסחה עליה הייתי הולך ומכאן הייתי מתקדם. תאמין לי, כמו שאמרתי קודם, אני מכיר את הנושא של בוריו כמעט יותר מכל הכנסת הזאת והפקידים. קודם כל, צריכה להיות הנחת עבודה אחת והיא שבנושא הפיתוח העירייה והממשלה לא צריכות להוציא כסף ולשים בפיתוח. לשם כך יש קבלן והוא בונה. זה לא שההכנסות אצלו וההוצאות אצלנו. אנחנו צריכים לקבל ממנו בסוף שכונה אחת קומפלט.

אבל קודם אישרנו קיזוז. זה לא כסף מהכיס של הקבלן אלא זה כסף מהכיס של העירייה. הוא רק מבצע. הוא לא משלם על זה.

אני מדבר באופן כללי כרגע. אני מדבר כרגע על השורה התחתונה.

סך כל הקרקע צריכה לממן את סך כל הפיתוח.

בדיוק. אני חושב שסך הכול, גם שיווק הקרקע. אני חושב שבסופו של עניין כשאתה עכשיו נותן לו את העשרים אחוזים האלה, אני לא רואה שזה עונה על הפרמטרים עליהם אתה מדבר. דרך אגב, כיול להיות מצב, בלי שום בעיה, ולרוב זה מה שיקרה, שבכל מקום שיש בינוי, תוספת בינוי בתמ"א 38 לעוד שתי קומות, העירייה תגבה ואין לה מה להשקיע. היא לא תרחיב. אין לה מה להרחיב. היא לא תגדיל את הגינה כי אין לה מה להרחיב. היא לא יכולה כי אין לה איפה. אני מספר לך עכשיו איך זה עובד. אני מספר לך איך זה עובד. אני יכול להראות לך את זה בכל השכונות בירושלים ואם אתה רוצה גם בכל עיר ועיר. אני מספר לך. כל בניין שקם על אותו מגרש אפילו ויש לו גידול, אין מה לעשות, העירייה לא יכולה לעשות שום דבר.

מדובר בשכונות ותיקות כאשר כל שימושי הקרקע כבר מוצו פחות או יותר. לאן אתה הולך לעשות פינוי-בינוי? במקום חדש אתה לא עושה. שכונה בת עשר, אתה לא נותן לה.

אבל יש לנו קרקעות - - -

אתה נותן לשכונות בנות שלושים או ארבעים שנים. בדרך כלל אתה נותן אתה זכויות באזורים הפרטיים יותר כי בזמנו כל מגרש היה גדול ושמו בניין וסביבו ארבעה דונם כי אז הקרקע לא הייתה שווה כלום. אתה נותן להם את הזכויות. בקטע הציבורי אין לך שם הקצאה של עוד ארבעים אחוזים. זה לא עובד כך. אין. קווי הבניין כבר נמצאים בכל הרחוב ואתה לא יכול להזיז את הבניינים ולשחק מחדש. לכן מה קורה בפועל? העירייה או מי שירצה מצופף את הבינוי, יצופף אותו, נניח ייקח את ההשבחה לכיס ולא ישקיע במקום כי אין לו מה. אין לו כל כך מה.

לכן אני אומר בסופו של עניין שחמישים אחוזים השבחה זה המון. אני לא רואה את העשרים אחוזים אינסנטיב. אני מדבר כרקע על התוספת.

אני יכול להסביר בשתי מלים. זה נכון מה שאמרת קודם שהנושא הוא נושא תכנוני וזה עניין של תפיסות עולם תכנוניות. תפיסת עולם תכנונית שרואה את כל העיר כמכלול וגם הקונספט של ההיטלים והיטל ההשבחה גם רואים את כל העיר כמכלול, אתה גובה, זה לא אומר שאתה מחזיר את זה בדיוק לאותה קרקע. אתה צריך לעשות סך הכול פיתוח של תשתיות.

סך הכול של הפיתוח תשתיות נבנה ברמה נורמטיבית שאומרת שאני יודע לתת איקס זכויות בנייה בעיר שלי כנגד ולפתח כנגד זה ואי תשתיות. אם אחרי שעשיתי את התכנית ואת התכניות וכבר יש לי את הגיבוי של היטלי הפיתוח והיטל השבחה, בא אלי מישהו ואומר לי שהוא רוצה עכשיו להגדיל, להעצים את זכויות הבנייה במגרש קונקרטי מסוים או בחטיבת קרקע, הוא רוצה להעצים את זכויות הבנייה ליותר, אז בדיוק כמו שאמרת אנחנו נימצא במצב שמעל אותו רף נורמטיבי שנקבע אנחנו בתת תקצוב מבחינת מקורות לפיתוח. אז אנחנו חייבים לקבל את התוספת. לא צריך להכביר מלים. יש כאן ראשי רשויות וכולם יודעים שהקרנות של הפיתוח - - -

לא הבנתי. אתה בעצם אומר שזה עוד מקור לעירייה להגדיל את כל הפיתוח בכלל העיר?

כן. זה מה שהוא אומר.

כן. בוודאי.

שלא קשור לפרויקט הספציפי הזה?

זה קשור לפרויקט כי הפרויקט הוא בסך הכול מגדיל, כמו שאמרת את זה קודם, את כמות יחידות המגורים.

ברור לי שזה קשור כי אם אתה רוצה להשקיע את זה בגני יהושע, זה קשור בעיר לצד השני כי אולי פעם הוא יבוא לפיקניק שם. זה ברור לי.

תראה, אתה צריך יותר מקורות לפיתוח. אין מה לעשות. כולנו יודעים שהקרנות של הפיתוח ברוב השלטון המקומי הן קרנות.

נראה לי שהפתרון הוא לקחת את זה מההשבחה ולהעלות אותה בתוספת הזאת?

תראה, אני לא נכנס לכיס של הקבלנים, של חבריי הקבלנים ואני לא רוצה להיכנס לזה.

לא. אלה הדיירים.

אתה נכנס לכיס של הצרכן.

אני לא נכנס לכיס של הצרכן. הדלתא של תוספת יחידות מגורים היא דלתא כזאת שלא גורמת להתייקרות הדירות והם יודעים את זה.

אלא?

אלא היא מגדילה את כמות היחידות שזאת כמות יחידות שבלאו הכי, אם יש לך פרויקט קיים שבונה, עובדה, הראיה היא שזה לא מעלה את מחירי הדירות כי הדירות לא נמכרות ביותר כסף כתוצאה מזה שעל הדלתא הנוספת הביאו עוד את התוספת של העשרים אחוזים.

אני מארגון הנכים. רציתי לגעת בנקודה שמפריעה לנו. כאשר קבלן בונה היום בניין, ואני רוצה לדאוג לנכים שיוכלו לגור דווקא בקומת הקרקע, בקומת העמודים, ואני רוצה מעבר לאחוזי הבנייה לסגור את הקומה הזאת ולהתאים אותה למגבלות של הנכה, זאת אומרת שמשרד השיכון לא ישלם פעמיים כאשר פעם אחת הוא נותן לי סיוע לקנות דירה והסכום הוא מאוד נמוך, ופעם שנייה הוא צריך לתת לי להתאים את הדירה למגבלות. אני אומר, בואו נחסוך. אני רוצה שמעבר לאחוזי הבנייה, הקבלן יקבל את אחוזי הבנייה בקומת הקרקע רק לטובת נכים מוגבלים מוטורית כדי שיוכלו לתפקד ולהגיע לביתם בלי מעלית ולא לדאוג כאשר המעלית מתקלקלת וכולי והבית יהיה מותאם לצרכים שלהם. זה לא עולה למדינה כסף. עשינו דבר כזה בנתניה עם קרוב ל-300-400 דירות כאלה וכרגע זה הופסק. זה הופסק בגלל שהקבלנים מקבלים את אחוזי הבנייה בקומת הקרקע לטובת דירות גן ופחות מנצלים את זה בגובה אלא מנצלים את זה כלפי מטה וכך נוצר מחסום בפני הנכים לקבלת דירות בקומות הקרקע. אז גם אותן דירות של הנכים היו פטורות מההיטלים וכולי.

דבר שני. כל ניסיון היום לבוא ולהטיל היטלים גבוהים יותר על הקבלנים, הקבלנים משיתים את זה על הציבור. זה דבר שאני אומר מתוך ניסיון. לא מזמן סידרתי כמה דירות והיו צריכים לשלם היטלים, ההיטלים עברו לנכים. זאת אומרת, הנכים שילמו את זה בסופו של דבר. אותו הדבר חל גם על האזרח הרגיל.

תודה. חבר הכנסת אבו מערוף.

מה מטרת הדיון שהוא חשוב מאוד. שומעים שבאמת יש מהפכה בדיור וסוף סוף האזרחים יקבלו יותר דירות והמחיר של הדירות ירד. יש על זה מחלוקת עם האוצר כנציגי התכנית הזאת? זאת לא המטרה?

כן. זאת המטרה.

אז למה לא תתחילו הפוך? אני בן אדם פשוט שלא מבין בעניינים אבל תשימו לכם מטרה. אני רוצה לקנות דירה, כמה עולה בממוצע דירה ולכו לפי אזורים בתל אביב, בדימונה, בבאר שבע, בנהריה, בקריות, בצפת, בקריית שמונה, ואפשר לעשות דיפרנציאציה. אני יודע שדירה בתל אביב היא יקרה. כמה עולה בממוצע הדירה עכשיו ומה היעד שלכם, כמה תעלה הדירה, אחרי מסים ואפילו אחרי מאתיים אחוזים השבחה ואפילו 300 אחוזי השבחה, לא אכפת לי כצרכן. למה משחקים בדברים האלה שהם לא ברורים לצרכן והם הזויים? המדינה לא בונה, גם לא דיברנו על דיור ציבורי והיא גם לא בונה במחלקה הציבורית. זה מובן. אבל אם יש לנו מטרה להוריד את מחיר הדירות ולתת אפשרות לאנשים לקנות דירה, בן אדם פשוט שיקנה דירה, במקום 143 משכורות כפי שזה עכשיו ואפילו יותר, מה היעד שלכם? אחרי כל התכניות. תגיד לי כמה תעלה הדירה אחרי כל התכנית ואז אני אחשוב אם להסכים אתכם או לא. זאת המטרה. תעשו את זה הפוך. יש לכם יעד כזה, תעשו את זה הפוך. תשימו את המטרה. כמה תעלה דירה כמה מאות אלפי שקלים? אני נותן לכם גם אפשרות בכל אזור, כמה שיש. למשל בצפת פחות, בקריית שמונה פחות, בתל אביב יותר, בסדר, אבל תגידו לי כמה תעלה דירה ותנו לי מספר. אני רוצה לדעת אם אכן המחיר ירד במאות אלפי שקלים או בעשרות אלפי שקלים, ואם כן – כן, ואם לא – אז למה להתעסק בזה? בואו נתעסק בדברים יותר חשובים. זה לא עניין של השבחה ועניין של מסים.

שוב אני חוזר ואומר שאפילו אם מדובר במאתיים אחוזי השבחה, העירייה או לא עירייה, יועץ משפטי, קבלנים. אם דיברנו במכרזים שיהיה יותר קל לבנות דירות על קרקע פרטית, בסדר, אבל כאן זה לא זה. כאן זה ממש לא זה ולכן אני מבקש, תנו יעד ותאמרו כמה עולה דירה ואז אנחנו כמחוקקים שהציבור בחר אותנו, בחר בנו, נגיד לציבור הזה, כן, אנחנו הורדנו את מחירי הדירות ב-350 אלף שקלים בנהריה או בעכו או בקריית שמונה ל-370. בבקשה. יש לכם תכנית כזאת?

התאחדות בוני הארץ. אני לא אחזור על דברים שנאמרו כאן אבל עלו כאן הרבה שאלות שלא בכדי לא ניתן להם תשובות טובות כי אין תשובות טובות לאוצר. מדובר באחת מהצעות החוק שיפגעו כמה שיותר בענף הבנייה והדיור ולא יוסיפו יחידת דיור אחת נוספת ואני אסביר.

הצעת החוק מדברת על פי 1.8 מהטבלה של תמ"א 35 המינימלית. מה זה אומר? אם למשל יש באזור מסוים עשר יחידות דיור מינימלי, 22 מקסימלי, אם רשות מקומית מתכננת 18 יחידות דיור, לצורך העניין על שמונה יחידות הדיור הנוספות הם גובים שבעים אחוזים וזה לא משנה אם ממילא באותו אזור הרשות הייתה יכולה לתכנן 18 יחידות דיור. למעשה היא הקפיצה את המחירים בשנייה אחת בלי לעודד שום יצירת יחידת דיור נוספת.

ממילא היטל ההשבחה שהחברים כאן מנסים לצייר אותו כאילו הוא אמור לסייע לרשויות המקומיות בפיתוח, אבל בואו נקבל אומדנים. אתם מדברים בעיקר על קרקע מינהל – אופקים וכולי – הקרקע הפרטית שהאוצר רוצה לתכנן ולבנות עליה היא קרקע במרכז הארץ, ברעננה, בתל אביב, בכפר סבא, בהוד השרון, ברמת השרון וכולי.

זה לא טוב?

זה מצוין אבל אתה יודע כמה משלמים היום בשרון היטל השבחה? 400 אלף שקלים ליחידת דיור, היטל השבחה ליחידת דיור אחת. אני לא הפרעתי לכם והקשבתי בקשב רב לכל מה שנאמר, בבקשה. 400 אלף שקלים ליחידת דיור ברעננה שזה בנוסף להיטלי פיתוח. דיבר עורך דין סלמן על כך שאנחנו רוצים לעודד עוד, אז אנחנו צריכים עוד כסף. הוא מקבל גם היטלי פיתוח על יחידות הדיור הנוספות. הוא לא עושה טובה לאף אחד. בתל אביב, לצורך העניין, הסכום הוא בסביבות 700-800 אלף שקלים ליחידת דיור. אז שתל אביב לא תגיד לי שאם היא בונה בתוך הטווח של תמ"א 35, אז היא צריכה לקבל שבעים אחוזים היטל השבחה כי אחרת היא לא יכולה לעשות - - -

מה לגבי המיצוי בתמ"א 35?

איזה מיצוי? הם בונים בחסר. גם תל אביב, גם רעננה, גם כפר סבא, גם הרצליה. אבל כשיש כאלה שכן בונים, אתה פשוט תשלם יותר.

זאת הצעה שאני לא מצליח להבין איך היא תגדיל את כמות הצפיפות. היא לא תגדיל. תגדילו בזה שתתקנו את תמ"א 35. תקנו את הרף המינימלי במקום עשר, אם אתם חושבים שזה נמוך בחלק מהמקומות. תקנו את זה.

בתל אביב מעלים מ-12 יחידות.

16 יחידות דיור. אני רוצה להסביר עוד נקודה. מדובר ביחידות דיור נטו ולא ברוטו. מה זה עושה? זה גורם אינסנטיב שלילי. העירייה תפריש יותר לצרכי ציבור, תצמצם יותר את הבנייה בנטו ואז תקבל היטל השבחה. לא תצטרף לך עוד יחידת דיור אלא פשוט יצטרף לך עוד היטל השבחה. זה יהיה גאוני.

השתוממתי לשמוע בשני הדיונים האחרונים גם את נציגי הממשלה מדברים על פרקטיקות שהן לא חוקיות והופכים אותן כאילו להיות בסדר או שרוצים למסמך את זה. זה איום ונורא לשמוע דבר כזה, ועכשיו מה הם אומרים? עיריית תל אביב נקטה בפרקטיקה – אני הקשבתי ולא האמנתי – שהייתה יחסית מסודרת, היא קבעה את הסכמי הפיתוח שבית המשפט קבע, לא רק על דירות יוקרה, אלא בפסק דין נווה צדק, בפסק דין ברמת אביב של השופט פלפל, כולם קבעו שזה לא בסדר והם ממשיכים. הם רוצים עכשיו למסמך את זה בזה שהעיריות יוכלו לגבות יותר היטל השבחה.

אתם יודעים מה? הם אומרים שזה ייצר יותר, היזמים ישלמו יותר אבל בסוף הציבור משלם יותר. אני רוצה להסביר לכם שאין מצב שעיריית תל אביב מוציאה - עיריית תל אביב, העיר הגדולה במטרופולין המרכז - בסביבות 2,500 עד 3,000, 3,500 יחידות דיור שזה פחות משבעה-שמונה אחוזים מסך התחלות הבנייה בישראל בשנה. על זה צריך לעודד אותה? שהיא תיתן עוד קצת.

השיח שמתנהל כאן, בוא נעודד עוד רשויות מקומיות לבנות ובוא ניתן להן עוד כסף כי כך הן יבנו, זה שיח שצריך לפוג מן העולם כשיש לנו מחסור.

תודה רבה. חבר הכנסת חיים ילין.

יש לי בעיה לדון על משהו שהוא נקודתי, שצריך להזיז משהו שלא בטוח שהוא יצליח ולא מסתכלים על זה בראייה אסטרטגית של מדינת ישראל. זה לא יעזור כלום, אני איש פריפריה ואני מאוד רוצה להעתיק את תל אביב גם לצפון וגם לדרום. אין מה לעשות.

אני זוכר שכאשר היה מגיע למועצה אזורית אשכול סכום של מיליון ו-300 אלף שקלים, אני לא רוצה להגיד מה הגיע לעיריית תל אביב אחרי כל ההסכמים. עיני לא צרה. בסופו של דבר, מה שאנחנו נראה במדינת ישראל זה שמי שמגיע למרכז, אלה אנשים עשירים, משפחות לא צעירות אלא משפחות שלהורים יש מספיק כסף לקנות לילדים שלהם דירה ולא תצטרכו לבנות יותר גנים ופעוטונים כי לא יהיו משפחות כאלה. לא תצטרכו את כל הכסף הזה. זה מה שיקרה. זה התסריט.

אנחנו גם מייצרים מנגנונים על החשבון הזה של דיור בר השגה.

נכון. יפה. אני אתך. אני יודע. אני מכיר את רון ויודע מה הוא עושה אבל עכשיו אני אומר משהו. אני לא חושב שבאזורי ביקוש בתוך תל אביב עצמה אנחנו צריכים לאפשר חמישים ושבעים אחוזים דמי השבחה ברמת אביב. לעומת זאת, אם אתה בא עם תכנית לדיור בר השגה בדרום תל אביב, ללכת אתך עד הסוף. עד הסוף. זאת אומרת, אני אומר שגם בעיר פריפריה צריך להתחיל לתגמל בדמי השבחה או באחוזים של דמי השבחה יותר גדולים למקומות שהם פרויקט לאומי. כך צריך להסתכל על זה ולא בגלל שיש ביקושים בעוד השרון, ברעננה ובכל הערים שאתם מסתכלים ורואים במרכז הארץ ושם לבוא ולתת קו ישר על הכול. חייב להיות איזשהו צדק.

תודה. עורך דין שיפמן.

אני רוצה להיות פרקטי. אתם שואלים את השאלה ולא קיבלתם תשובה האם זה מוסיף יחידות דיור. יש כאן איזשהו דיון. כן, זה מוסיף יחידות דיור. בתל אביב זה כבר עובד שנים. איך זה עובד? אם באזור מסוים יש לצורך העניין 300 אחוזי בנייה, העירייה אומרת, בסדר, 300 אחוזי בנייה, זאת המדיניות שלנו, אתם רוצים להגיע ל-700 אחוזי בנייה? עד הרף של ה-300 אתם משלמים היטל השבחה ומעל ה-300, תשלמו השבחה מלאה ולצורך העניין מאה אחוזים. אתם שואלים איך יכול להיות שליזם משתלם לשלם מאה אחוזים? משתלם לו כי הוא קונה יחידת קרקע. כן, כדאי לו לשלם את המאה אחוזים על יחידת הקרקע כי הוא מרוויח את הייזום ואת המכירה של היחידות האלה.

אכן, זה עובד בתל אביב והציפוף שם עובד.

ומה זה עושה למחירי הדיור?

הוא לא מעלה אותם.

אני רוצה להסביר. זה עניין של סמכות העירייה. אם הייתם אומרים לעירייה אל תעשו כך, היא הייתה אומרת, בסדר, אז המדיניות שלנו היא 300 אחוזים ואנחנו עוצרים, אנחנו לא ניתן ואז לא יהיו יחידות, לא תהיה העמסה ויהיו פחות יחידות.

מה שלדעתי לא נכון בהצעת החוק שנמצאת כאן בפנינו שמתייחסת לתמ"א 35 אבל היא מתעלמת מתיקון 101 לחוק שמדבר על ועדות מיוחדות ואלה ועדות שיש להן תכנית אב. לצורך העניין, אם לעיריית תל אביב יש תכנית אב ויש לה מדיניות כתובה כתכנית אב, ובאזור מסוים לפי תכנית האב היא תכננה, ישבה חמש שנים בוועדות וחשבה על כל נושאי הפיתוח והגיעה למסקנה שבאזור מסוים התכנית קובעת 400 אחוזי בנייה, עכשיו בא יזם ואומר שהוא רוצה אלף אחוזי בנייה, אבל הרי כל התכנון שהיא עשתה הוא לפי 400. נכון?

זה מה שאמרנו. על זה בוכה הנביא.

או שאומרים להם שיעשו תב"ע נקודתי אבל איך זה נותן פתרון לנושא התשתיות? או שאומרים, בסדר, ניתן לכם את זה אבל אנחנו צריכים את התקציב כי זה מעמיס על התשתיות.

איך זה פותר את הבעיה התשתיתית המקומית?

עירייה שעשתה תכנית אב, היא מסודרת, היא רוצה עכשיו להעמיס, היא יכולה להעמיס רק אם היא לוקחת השבחה נוספת כי אחרת היא לא תאשר את זה.

לא הבנת אותי. אני אתן דוגמה. נניח שיש איזושהי שכונה ישנה בתל אביב שיש בה נגיד דיור, בניינים בני ארבע קומות. בא אחד היזמים או שבאים התושבים ואומרים שהם רוצים לבנות כאן מגדל. איך זה פותר את בעיית התשתיות בכביש ליד? איך? איך יוצאים בבוקר אנשים לעבודה?

אם אין פתרון, אם זה לא נכון תכנונית לאשר, שלא יאשרו.

איפה ראית מקום שזה נכון תכנונית?

כי אם צריך איזשהו מחלף או לולאת כביש או פתרון כזה או אחר וזה מעמיס על התשתיות, גשר כזה או גשר אחר, מחלף הפיל בתל אביב - - -

אנחנו לא מדברים על גשרים ועל צומת. אנחנו מדברים על שכונה רגילה ברחוב הפנימי של השכונה. איך הם יוצאים?

זאת עיר קיימת. זה לא שטח פתוח.

זה לא פותר. אני הבנתי את מה שאתה אומר. מבחינה אחת אתה צודק, במובן זה שהקבלן הוא בעצם מקבל מה שנקרא זכויות על יחידת קרקע. האינסנטיב שלו, אם אלה חמישים אחוזים, הרי בסוף איך הקבלן עושה? הוא לוקח את כל המרכיבים, את כל העלויות ואומר לעצמו שהוא רוצה להרוויח שלושים אחוזים מלמעלה. סתם דוגמה. הוא לוקח את כל המרכיבים ובסוף הוא עושה כפול 1.3 ויוצא לו המחיר.

יש מחיר שוק.

כמובן. אם רוב הקבלנים עושים את זה, זה מחיר השוק. ברגע שאני מוריד לו את העלויות, אני מצפה שגם המחירים ירדו. יכול להיות שאני טועה.

אתה טועה. ישלמו לו את מחיר השוק.

זה חלק מהסל או הייתי קורא לזה הווקטורים שאתה פועל כדי להוריד את מחירי הדיור, זה לא וקטור אחד. אז יש לנו את כל הנושא של ההיצע אבל יש לנו גם הקלות בכל הנושא של עלויות הבינוי. אני מניח שמחר אנחנו נוריד את המחיר על הבטון, על הבלוקים, על הברזל, על העובדים וכולי.

לא בטוח. זאת שאלה של שוק.

אני הסברתי מה אני אומר. בסוף אני מניח שאם האוצר בונה חבילה כזאת שהוא רוצה להוריד את מחירי הדיור ונניח שאין לו בעיית מסים, הוא אומר שהוא גם יפעל דרך ההיצע אבל גם דרך העלויות. יש כמה דרכים לפעול. אם הוא יוריד את העלויות, אני מניח שהעלויות של הבנייה גם ירדו. יכול להיות שברחוב מסוים בתל אביב לא ירדו כי שם הביקושים עצומים, אבל אני מדבר על כל הארץ.

גם אם יורידו באלף שקלים למטר, זה לא יוזיל.

אני רוצה להתקדם.

מחירי הקרקע הם גבוהים.

אתה לא צריך לחזק אותי. אני מכיר את הנושא מספיק טוב. אני מדבר כרגע בכלל הארץ. זה ההיגיון המתבקש.

לכן אני עכשיו רוצה לסכם את הדיון.

אם אפשר, עוד מילה אחת. מדינת ישראל היא לא המקום היחיד בעולם שמתחבטת בסוגיות האלה. אם תקרא על מקומות אחרים בעולם, הנושא של משימות לקבלנים שמעמיסים על התשתיות העירוניות, זה דבר מקובל בעולם.

בעולם אין היטל השבחה.

לא קשור.

רואים את זה כמס אחר.

כאמור, זה דבר מקובל בעולם.

אני לא יודע היכן זה מקובל.

אני אומר.

בעולם זה דבר גדול. יכול להיות שנוציא את הוועדה לאיזו שנה לטייל בעולם כדי לבדוק היכן בדיוק. כשאני מסתובב במרכזים האורבניים בתוך הערים ההיסטוריות, כמעט ואין בינוי בתוך העיר, אבל עזוב את זה עכשיו.

יש עוד מישהו שרוצה להתייחס?

אם אפשר, עוד משפט אחד. הרעיון של היטל השבחה הוא בעצם השלמה לאותם מיסי פיתוח. זה ברציונל. הוא אמור גם לשמש לצורך תכנון ולצורך 197 למרות שהם גובים כבר כתב שיפוי מעבר להיטל ההשבחה, וכל מיני תוספות שגם כך נגבות. ברגע שאתה מוסיף עוד ציפוף, הצרכים הציבוריים פוחתים. ככל שהאזור יותר צפוף ולא מרווח ביחידות דיור, הדרישה לתשתיות עבור האזרח מבחינת הצפיפות, קטנה.

זה נכון עד רמה מסוימת.

היא קטנה.

דיברנו על זה. למה אתה פותח את זה שוב? אנחנו מבינים מה המשמעות של התשתיות.

אני רוצה לסכם את הדיון. צחי, תראה, אני מציע לכם לעשות חשיבה מחודשת. אנחנו נקבע דיון נוסף בשבוע הבא כדי לשמוע את עמדתכם. אני אלך אתכם. בגדול, אם אתם רוצים להעלות את זה, אני חושב שאתם פועלים לא נכון אבל תחשבו על זה. אני לא רואה את ההעלאה הזאת של בין החמישים לשבעים אחוזים תורמת לנו משהו בנושא של יחידות הדיור. זה פעם אחת. פעם שנייה, גם אם כן, זה חמור במובן זה שלדעתי כנראה שאין לזה ייתכנות, זאת אומרת, זה סותר אפילו את ההיבט התכנוני. אני חושב שצריך לבודד את השיקולים התכנוניים מהשיקולים הכלכליים של העירייה.

תחשבו על זה. אני מציע שתזמינו אותם עוד פעם, תזמינו את השלטון המקומי, תזמינו את התאחדות הקבלנים ותשמעו אותם.

תזמינו את המועצות האזוריות כי היום יש הרחבות של ערים בתוך המועצות המקומיות. זה משהו שקורה בשרון וזה מבורך. תביא גם אותם. אתם צריכים את הקרקעות האלה.

אדוני היושב-ראש, מילה אחת. תמיד אנחנו משווים. אנחנו עכשיו נכנסים לקרקע פרטית ואנחנו משווים את זה למה שאנחנו קוראים קרקע מינהל. התחלנו את המשבר כאשר המינהל משווק עשרים אלף יחידות דיור, שלושים אלף יחידות דיור, בשנה שעברה היינו בחמישים אלף יחידות דיור. זה הכול סיפור של תשתיות. בעיריות, במהלך שש שנים של משבר דיור מאז 2008, שבע שנים כבר, לעיריות בסופו של יום יש את אותם מקורות וזה מה שאפשר לנו לקפוץ. מקורות התשתיות. זה מה שקרה. זה ההבדל בין 2008 עת המינהל ישב עם עשרים אלף והיום הוא מביא חמישים אלף. יותר מפי שתיים. אולי 25 אלף, לא הבאתי את המספר מראש אבל אלה סדרי הגודל. זה סיפור וזה משחק של תשתיות עירוניות ואת זה חשוב להבין.

לקרקע מדינה אנחנו לא צריכים חקיקה, אנחנו לא צריכים כנסת, אנחנו יושבים עם רשות מקומית, וישב כאן דוד ביטן שהיה סגנו של ראש העיר ראשון וישבתי אתו ועשינו את הסכם גד ראשון שהיה כולו סביב תשתיות. בקרקע פרטית אנחנו לא יודעים כממשלה לבוא ולפתור את בעיות התשתיות ולכן יש את תקציבי העירייה, יש לה היטלי פיתוח, יש לה היטלי השבחה.

חשוב להבין את זה על הרקע הזה. הבנייה בקרקע פרטית נתנה זינוק ביום הראשון של המשבר, בשנה הראשונה של המשבר, ושם נעצרה. הקרקע הפרטית היא חמישים אחוזים מהתחלות הבנייה בכל הארץ ומעל חמישים אחוזים בלב אזורי הביקוש שבסוף אלה אזורים שלנו כמדינה אין קרקעות בהם. המינהל שיווק בשנה שעברה בגוש דן פחות מאלף יחידות דיור. אמרו כאן הקבלנים שבתל אביב בונים רק שבעה אחוזים מהתחלות הבנייה למרות הגודל שלה בלי שהמינהל שיווק שם יחידת דיור אחת.

אתה חושב שאם אתה לא גובה ממנו מס, הוא יבנה מחר בבוקר?

אני חושב שאם אנחנו מספקים - - -

או שאולי תטיל עליו מס אם הוא לא קונה.

אני חושב שאם אנחנו מספקים לעיריות מתוך איזושהי השבחה, מתוך איזה שהן זכויות עודפות נתח יותר גדול הולך לתשתיות, ואני לא רוצה לקרוא לזה הולך לעירייה - - - כן, אז אפשר.

אני רוצה להבין. אותו קבלן, אם עד היום הוא הרוויח חמישים אחוזים ומחר הוא ירוויח שלושים אחוזים, הוא ירוץ לבנות? לא.

בשלושים אחוזים הוא עדיין יבנה.

הרי אתה טוען שהקרקע היא קרקע פרטית ולכן הוא לא בונה.

הוא לא בונה בגלל מחסומים של תשתיות ולא בגלל שהוא לא רוצה.

מה זאת אומרת? ונניח שאין תוספת.

הוא לא בונה כי הוא אומר שיש לו שבע קומות והוא יכול לקבל 15 קומות. הוא אומר ששווה לו לחכות. למה הוא לא בונה? הוא יחכה. אתה מכיר טוב את התופעה הזאת. שווה לו לחכות. אני מכיר את זה מעולם הנדל"ן מהשקעות. מחכים. העירייה לא תיתן לו לעבור משבע קומות ל-15 קומות.

בלי שהוא ישחד אותה?

בלי תוספת השקעה בתשתיות. כן. הם יגידו לו שאם הוא רוצה השבחה רגילה, שיבנה שבע קומות.

לכן אני אומר שזה הסיפור הכי בעייתי. זה מתקשר לדיון הקודם. אם אתה יוצא מהנחת עבודה שהעירייה לא צריכה להוציא כסף מהכיס ולא להרוויח - - -

זה בדיוק זה.

אז אתה סוגר את הסוגיה של ההיטלים.

זה הכיוון.

אין בעיה לבוא ולומר לו שהוא ישלם היטלים כך וכך ולא קשור עכשיו לתוספת. אותו קבלן, נניח שיש לו את זכויות הבנייה שלו והוא לא מממש אותן כרגע, הוא לא יודע מה יהיה. הרי בסופו של דבר זכויות הבנייה הן פונקציה של התכנון. ברור לך שמהנדס עיר לא רואה כסף ואת זה צריכים להבין, וזה המזל שלנו. מהנדס עיר הוא לא גזבר. מהנדס עיר, אני אומר לכם מניסיון, לא מסתכל על כסף, הוא לא יודע כסף ולא מעניין אותו אלא הוא מסתכל תכנון. אם הוא מסתכל והוא רואה שאפשר להעמיס על התשתית הקיימת עוד שתי קומות, הוא נותן אותן כי יש לו אינסנטיב. לו עצמו יש. הקטע המקצועי שלו מכתיב את זה.

הדיאלוג הזה בין המוקנות למותנות. הוא קנה את הקרקע ויש לו שבע קומות בטוחות. יבוא אליו מהנדס העיר ויגיד לו שהוא ייתן לו עוד עשר קומות, אבל הוא רוצה לבנות כאן מתנ"ס.

זה לא קשור. אני מסביר. מהנדס העיר רואה את הקטע התכנוני וזה מה שמעניין אותו. הוא רואה את התשתיות. אם התשתיות יכולות לשאת יחידות דיור נוספות – נותנים לו. אם לא, לא נותנים.

נכון.

הגזבר רואה כסף אבל זה בסדר. כל אחד רואה משהו אחר וזה בסדר. זה בסדר שכל אחד יראה את מה שהוא צריך לראות. בסופו של עניין, אנחנו נותנים להם היום, היום העירייה גובה חמישים אחוזים השבחה. אתם רוצים עכשיו לתת לה שבעים אחוזים ואתם אומרים כתוצאה מזה גם היזם יבנה יותר מהר. הוא ירוץ לבנות. אני לא הצלחתי להבין למה.

לא על יחידת הדיור הראשונה. על הדלתא.

על הדלתא. אני מדבר רק על הדלתא.

אבל העניין הוא עניין של מקומות. גם לפי שיטתך הקבלנים יידרשו לשלם עוד באמצעות הגדלת ההיטלים.

זה משהו אחר.

למה זה משהו אחר? אם הקבלנים ישלמו עוד, הם יגלגלו את זה הלאה.

אני מסביר לך. אתה מכיר את המערכון של הגשש שם נאמר שים לי פה חמישים שקלים על הטיפול ותוציא מפה עשרים שקלים על זה שאנחנו משפחה. אני אומר שבסוף יזם – וכל אזרח – יש לו את ההיגיון שלו והוא מבין את ההיגיון. הוא לא מבין את השקשוקה. אתה אומר לו, אדוני, אתה תשלם היטלים בגלל שאתה קבלן והדייר הוא שלך, אני צריך להקים כאן גינה ואתה תשלם אותה. לא אני אשלם את זה אלא אתה כי אתה הבאת את הדייר ולא אני. את זה הוא מבין. הוא לא מצליח להבין איך יכול להיות שכתוצאה מזה שאתה נותן לו בדלתא, עד היום הוא שילם חמישים אחוזים ואתה אומר לו עכשיו אחרת. חשבתי הפוך, שיבואו העיריות ויגידו לו - - -

קבלנים לא מבינים את זה? הקבלנים יודעים לאן הכסף הולך.

יבואו העיריות ויגידו לו, להפך, אתה רוצה לבנות, אנחנו ניתן לך הקלות ותבנה עוד יותר לגובה אם זה מתאים תכנונית ושלא ימתין. או שאם יש לו קרקע שהוא לא רוצה לממש אותה, נגיד לו, אדוני, בבקשה, אני אתן לך היטל על זה שאתה לא בונה בזמן. יש לך קרקע לבנייה, אם תוך שלוש שנים לא בנית ולא הוצאת היתרים, אתה תשלם על הקרקע מס. זה משהו אחר. אתה בעצם מעודד אותו באופן שלילי. אבל לא יכול להיות שאתה בא לעירייה ואתה אומר לה שאני אתן לך שבעים אחוזים. דרך אגב, אתה גם יכול לתת לה מאה אחוזים, כמו שנאמר כאן. זאת יחידת קרקע ועדיין היזם יבנה.

אני רוצה לסכם את הדיון. אני חושב ששווה, לפני שאנחנו מכריעים בעניין הזה, שאתם תזמנו עוד ישיבה עם הקבלנים ועם השלטון המקומי. תשתדלו לבוא מגובשים סביב הנושא כי בסוף מה שאני חושב שצריך להנחות אותנו אלה שני פרמטרים מרכזיים כאשר האחד הוא, שזה מגביר את ההיצע של הדיור, והשני, זה תומך בהורדת המחיר. אני אומר את זה באופן חד משמעי שאם שר האוצר לא היה מעניין אותו נושא המחיר, המחיר, הוא לא היה מתערב בשוק.

זה מאוד מעניין אותו.

הוא דואג לנושא המחיר. הוא לא דואג לעירייה. הוא דואג למחיר. הוא גם לא דואג להיצע כרגע.

המחיר הוא האיכות כי אתה מכיר. מדברים על איכות חיים.

ברור. בוודאי. אני מכיר את שר האוצר והוא בעצם לקח את המשימה והוא אמר שהוא הולך להוריד את מחירי הדיור. כמו שזה כאן, אני לא רואה את המחיר יורד אלא הפוך. לכן תשבו.

אבל אתה מגדיל את ההיצע.

אמרתי.

לכן ביקשתי לדעת כמה עולה דירה.

במקומות האלה, ההיצע הוא לא פונקציה של המחיר. תשמעו לי. שם המחסור כל כך גדול שגם אם תיתן את זה, זה עדיין לא ישפיע במובן הזה על המחיר. רק העלויות של הבנייה ישפיעו.

לכן אני מציע או שתעשו דיפרנציאציה בארץ לגבי הנושא הזה או שתעשו משהו חכם, תגבשו עוד משהו חכם כי אנחנו הולכים על חקיקה ראשית. לכן אני מציע, צחי, קחו עוד שבוע, תגבשו את העניין, תבשלו אותו יותר נכון ותביאו לנו אותו לכאן ונעביר את זה.

תודה רבה.

הישיבה ננעלה בשעה 13:45.